第4章 地产开发经营管理制度与政策.ppt

二、房地产开发建设用地的审批 出让土地批准权限的规定：出让土地的审批权限与征用土地的审批权限相同，即： 1、出让土地实行两级审批制度，既国务院和省级人民政府 2、使用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 3、使用基本农田的，使用基本农田以外的耕地超过35公顷的，使用耕地以外的其他土地超过70公顷的，由国务院审批 4、使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他用地70公顷以下的和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 三、房地产开发用地的使用 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 一、施工企业资质管理制度 建筑施工企业资质管理应符合建设部发布的《施工企业资质等 级标准》和《施工企业资质管理规定》的有关规定。 （一）确认资质标准 根据企业的经历、资历和技术人员、管理人员的资格、数量、比 例，以及其拥有固定资产和专业设备的数量及生产能力，确定分等 定级的资质标准。分为一级、二级、三级、四级。 （二）认定企业资质等级 （三）划定企业的营业范围 即确定不同资质等级的施工企业所能承担的工程项目，明确其经 营范围。 二、房地产开发建设工程的招投标制度 为了规范招标投标活动，全国人民代表大会于1999年8月通过 了《中华人民共和国招标投标法》。 （一）房地产开发建设工程的招投标制度 1、招标投标的范围 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘 察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的 采购，必须进行招标： (1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的 项目； (2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； (3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目； (4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定 的，依照其规定。如商品住宅。 二、房地产开发建设工程的招投标制度 （一）房地产开发建设工程的招投标制度 2、投标人的资格审查 投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。投标人 应当具备承担招标项目的能力。 3、招标、投标的要求 招标分为公开招标和邀请招标。 招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应 当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和 时间以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项 目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。 签订建设工程承包合同。 三、开发建设项目施工管理 （一）项目报建制度 1994年8月建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》。该 管理办法规定：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外 国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建 设行政主管部门或其授权机构的监督管理。 未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、 施工单位不得承接该项工程的设