马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文.doc

马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文 目 录 第一部分 项目背景 第二部分 市场分析 第三部分 **号地块风险分析报告 第四部分 前期与规划设计 第五部分 项目营销策划 第六部分 项目管理 第七部分 经营分析 第一部分 项目背景 1.1拍卖公告 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规，经马鞍山市人民政府批准，马鞍山市国土资源局、马鞍山市公共资源交易监督管理局决定采取拍卖方式出让下列国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下： 地块编号 地块名称 界址范围 建设用地 面积（M2） 规划用途 容积率 出让年限 出让起始价 土地竞买 保证金 开竣工履约保证金 建设 工期 马土让2014- 138 号 雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角地块 东至朱然路,南至空地,西至红旗南路,北至东湖路 32137.74（约48.207亩） 居住用地 1.0≤R≤3.5 居住：70年 4750万元（约98.53万元/亩） 2400万元 240万元 14个月 1.1.1拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求 （一）、竞得人须在土地成交之日起10个工作日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并在《出让合同》签订之日起1个月内付至出让金的50%，3个月内付至出让金的80%，6个月内付清全部土地出让金。竞得人逾期不签订合同的，取消竞得人资格、不退还土地竞买保证金；已签合同，未按时支付土地成交价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，延期付款超过60日，经催缴仍不能支付的，出让人有权解除合同，并要求受让人承担法律责任。 （二）、土地开发程度：地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆管线及地下管网由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （三）、土地交付：《出让合同》签订之日起3日内由雨山区负责交付。 （四）、开工及竣工时间：竞得人须在土地交付之日起4个月内开工建设，开工建设之日起14个月内完成项目施工建设，并申请竣工验收。按期开工的，返还开竣工履约保证金的50%，按时竣工的，返还全部剩余保证金。未按期开竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，扣完为止。 （五）、日照间距、安全距离、消防通道、小区出入口、与周边已建建筑物的退让距离等按照国家建筑技术规范要求执行。 （六）、竞得人须在土地成交之日起2个月内向市规划局提交规划设计方案报审，报审方案须遵守马鞍山市城乡规划管理相关管理规范和技术标准等规定和要求，否则，由竞得人承担违约责任，开竣工履约保证金的20%作为违约金不予退还（本条款在《国有建设用使用权出让合同补充协议》中进行约定）。 （七）、受让人应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准，并在项目开发建设期间，及时向出让方和项目载体单位书面申报项目动工开发、开发进度、竣工等情况，对不执行申报制度的，出让方和项目载体单位可以向社会公示，并限制受让人至少在一年内不得参加本市范围内的土地购置活动。 （八）、未经市政府同意，竞得人及其股东在竞得后不得以股权转让或其他任何形式转让土地，否则，出让人有权解除合同收回土地，竞得人未按《出让合同》约定的开工日期开工或未按《出让合同》约定的竣工日期竣工，且经出让人书面通知其在一定时间里纠正该违约行为但竞得人仍然不纠正的，出让人有权解除《出让合同》，收回国有土地使用权。 （九）、根据市政府2012年7月13日公布的《马鞍山市物业管理实施办法》第三十四条规定：（1）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰的比例在规划定位的商业用房中配置；（2）建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。 （十）、项目建设条件：竞得人须在地块内所建住宅为安置房，建成后以1600元/平方米的价格销售给雨山区指定的被征迁安置户。 （十一）、竞得人须在签订出让合同之前与雨山区签订该宗地的《雨山区开发建设项目责任书》及《雨山区映翠花园五期项目销售及回购协议》。 （十二）、竞买人在参与竞买时，必须有1次（含1次）以上的报价，否则竞买保证金不予退还。 1.1.2竞买人资格 中华人民共和国境内外的企业法人均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，申请人应当提供联合竞买协议。联合竞买协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人。竞买人的负责人为同一人或者竞买人之间存在控股、管理关系的，或竞买人之间存在其他利害关系可能影响出让过程公正性的，均不得参加同一宗地的竞买（竞买人须提供经工商部门盖章确