甘泉项目沟通方案.ppt

项目分析 第三章 项目属性 安置住房 VS 城市核心商圈 交通枢纽 稀缺地段 庞大人流 无限商机 …… 低密度、高绿化 便捷生活 “宜居” “望江大宅” …… 商业、住宅、酒店综合体 ？ 项目分析 第三章 问题汇总 交通枢纽带区位的存在，对商业的利好性与对住宅的环境因素抗性如何平衡？ 问题一： 问题二： 问题三： 问题四： 在区域地产价格空间相对有限的基础的上，如何在激烈竞争中实现市场突围？ 如何实现快速蓄客，在最短时间内完成项目销售？ 在周边商业氛围相对较弱、住宅环境相对较差的情况下，如何攻击市场？ 客群分析 第四章 住宅篇 就近型：甘泉县城本区域附近客户，主要以儿女婚房、家庭改善型住房为主，此类客户对面积、单价不敏感，对总价敏感，主要重视户型、交通的通达性、社区居住氛围、生活配套；对此本案在火车噪音范围内，可能对某些客户来说不利，因此对于此问题应合理规避，如：侧重配套、交通，并通过工法展示隔音玻璃等； 地缘型：甘泉县籍在本市其他县区及省内、省外其他城市就业、经商客户，本案所具有的外出便利性，将成为对此类客户的最大吸引亮点；但该类型客户一般在甘泉县待的时间具有周期性、随意性； 职业性：因职业原因在甘泉县上班的公务员、医生、教师等行业从业人员 客群分析 第四章 住宅篇 新迁型：主要为甘泉县下设乡镇新迁入城区、抑或欲迁入县城城区客户；此类客户可能在县区从业，抑或乡镇拆迁、因子女教育、老人医疗等因素入城，后者对交通配套、教育配套、医疗配套、市政配套（行政单位、公园等）因素较为重视，对价格承受力参差不齐； 投资型：以甘泉县及周边市县石油、矿产、金融等行业中高层从业者及职员，还有当地生意人，如私企财务、事业单位权利层等为主； 复合型：具备以上购买动机两者或两者以上者； 客群分析 第四章 商业篇 经营型：在本地以周边区域经营餐饮、烟酒、通讯、娱乐、服饰、家电、数码等行业开店生意人、区域品牌代理商等，及与创业开店人群，该部分客户主要以物业自持、自营形式为主； 投资型：该部分客户主要为企业白领、政府、事业单位职工、资源型、加工型、旅游型企业老板、管理层，富裕职员，银行金融行业相关人士，与本地有地缘关系外地客商、隐贵、职业地产投资客为主； 营销策略 第五章 项目高度 甘泉城市升级的领跑者 甘泉红色旅游展示窗口 生态宜居生活的倡导者 高调而不张扬 顺势而不顺从 繁华而不喧嚣 休闲而不散漫 便捷而不混乱 高形象占位 精神植入 获取政府支持、以公信力赢取组织配合、公众口碑 营销策略 第五章 住宅篇 扬长避短引进知名物管突出：项目的交通的便捷性、生活配套的完善性、低密度、高绿化率，产品性价比、物业升值潜力；依托城市大大规划、大发展，合理规避周边环境不利因素，尤其是噪音污染等不利因素。 形象展示 + 实景园林 + 团购 活动营销 + 大比例沙盘模型 户型模型 精致区域沙盘 工法展示 高标准装修展示中心 专业化营销团队 独具地方特色展示窗口 分销展点 部分实景园林先行， 特别是通过站前空置广场片区，景观的打造不仅有利于商业的聚客力提升，同时可提升整个社区品质 政府事业单位、 地方企业团购洽谈 项目推介会 乡镇巡展 公开认购 陆续开盘 客户答谢会 看房月 节假日促销 …… 整体策略 营销策略 第五章 住宅篇 初步建议住宅部分，在销售过程中采取，分批放量，首批房源以略低于市场均价水平开盘销售，伴随销售情况及后续房源供应情况，逐步推升价格；首批房源价格过高对客户易造成客户流失，不理与项目良好口碑的形成。 备注：具体价格策略拟定需在贵司成本核算、控税目标，及对当地市场调研的基础上制定，以上仅供沟通。 价格策略 筹 备 期 蓄 客 期 预 热 期 营销策略 第五章 住宅篇 首批房源开盘热销期 次批房源开盘热销期 绿化方案 售楼部设计 售楼部装饰 沙盘模型 视频宣传篇 VI 销售物料筹备 …… 形象推广 客户储备 销售团队完善 …… 团购洽谈 客户认筹 诚意客户筛选 其它活动 开盘活动 持续销售 节假促销 …… 新品推出 持续销售 节假促销 …… 时间： 销售节奏 营销策略 第五章 商业篇 商铺面积：10928㎡ 办公建筑面积：16624㎡ 商业层高：3.9m----4.8 ㎡ 铺位面积：50㎡—60㎡左右 销售目标 基础信息 销售比例 销售总额 销售速度 销售周期 运营目标 商家进驻比例 招商周期 试营业周期 开业期限 有待沟通 目标拟定 营销策略 第五章 商业篇 商业定位 商业博览城 旅游集散中心 40万㎡“一站式 ” 休闲购物城 核心商圈●城市枢纽●财富王座 城市西进，财富西行 首席 营销策略 第五章 业态规划 1# 2# 便利店 1#、2#楼：社区商业及火车站配套 土特产 旅游纪念品 咖啡、奶茶吧 中西式快餐、特色小吃 熟食店 棋牌、茶艺 银行 数码、通讯