用地测算(YD)的方法.ppt

成果表达 一般情况下，用地测算的时间周期都较短，或许一天，或许三天。在不同的时间要求下，成果一定不一样。我们只需要抓住测算的根本目的——给业主一组关键数据！！！ 一天的做法：CAD总图+指标 （总图清晰表达出退界和间距、单体布局，路网关系，地库范围等内容；指标必须清晰，前面所述的各项指标必须完备！） N天的做法：完整清晰的表达，理性的测算 THANKS 用地(YD系列)测算的方法 对象：开发商、业主（有别于GD） 目的：通过详细的基地信息，规划信息分析，运用技术手段，提供可供业主进行前期测算和决策的关键性数据，强调土地价值的最大化和最优化，强调理性测算和文本清晰度 关键词 信息分析 土地价值 理性测算 关键数据 信息分析 目的：针对输入条件进行详细分析，得出较为准确的定位、规范和相关数据，从而最终给出理性的测算结果 1、区位交通——宗地在城市中的初步定位 2、四界信息——利于分析土地价值以及出入口选择 3、周边信息——收集基地周边各类业态价格以供数据测算 4、出让条件——对出让条件关键指标进行梳理 5、规范条例——收集对测算有根本影响重要法规 …………………… 区位交通案例（宋都板桥） 简要描述区位特征，点出重要信息 四界信息案例（宋都板桥） 四界信息的解读可以初步确认土地情况 四界信息案例（宋都普福） 某些简单地块可以直接分析出测算方向！ 周边信息案例（宋都普福） 周边楼盘信息对于定位和定价有双重意义！ 多用搜房网，条件允许咨询周边中介！！！ 出让条件案例（隆基泰和天津） 不要简单的信息罗列，要给出我们的判断！ 规范解读案例（隆基泰和天津） 解读规范是为了提高测算的准确度，也是让业主对测算结果充满信任！ 土地价值 目的：通过对宗地四界信息的分析，理性判断土地的商住价值，利于产生合理的测算结果；在不突破出让条件的前提下，理性选择产品组合，最大化挖掘土地价值（产品货值） 1、土地价值分析 一般情况下针对住宅价值和商业价值进行解读，根据解读情况对各类业态作适建度分析 2、土地价值挖掘 住宅类：别墅＞洋房＞小高＞大高 公建类：商铺＞办公 土地价值分析案例（某项目） 土地价值有利于判断适建度，简化测算过程 产品组合分析案例（某项目） 达到容积率目标下的多种组合方式 理性测算 目的：有别于非专业的策划公司，通过专业的测算手法，得出具有可行性的测算结果，以致只需分析合理、定位准确，可以以制定思路进行深化设计 1、输入条件——严格控制输入条件（容积率、密度、限高、商住比……） 2、单体模块——制定合理的单体模块（面宽、进深……） 3、重点规范——按照规范进行测算（退界、间距、面宽、日照……） 4、业主要求——输入业主重点需求（配比、户型、业态类型……） 输入条件案例（某项目） 错误的测算结果会造成业主的忧虑！ 错误的测算结果，密度超标了！！！ 单体模块案例（某项目） 必须对所选择的模块进行思考，与市场上同区位相似类型产品作比较！ 单体模块案例（保利青浦） 较简单的情况下，可以直接进行文字化推测，落定多个变量中的一部分！ 单体模块案例（某项目） 单体模块除了选择面积段职位，还需进一步控制各户型的可能性！ 重点规范案例（某项目） 将特殊规范图像化，使测算结果更理性！ 关键数据 目的：用地测算的原始目标，给出一系列可供开发商进行货值、成本、利润等方面决策的关键性数据 1、建筑面积——一般情况下满足容积率，特殊情况需作说明 2、各类面积——各种不同类型住宅和商业的单项指标 3、地库面积——地库是成本大户，主要和停车数量相关 4、人防面积——地库面积中的小项，成本高，无法出售 5、车位指标——计算地库的重要依据，由当地配建规范而来 6、户型配比——对某些开发商制定开发策略意义重大 …………………… 关键数据案例（某项目） 清晰的给出各项关键性数据，以便业主算账 重点规范案例（某项目） 根据分析数据和经验数据为业主简单测算 重点规范案例（某项目） 明确且肯定地提出我们的观点！！！ 数据一定不准，但相互之间的差值能说明问题，方便选择方向！！！ 其他一些小技巧 一些技巧 目的：更方便快捷的找到测算的途径，消除大量的不确定因素，给业主更强的信心和信任 1、快速找到与出让条件相似的参考案例； 2、合理利用出让条件中的关键数据进行逻辑推演； 3、化繁为简，将多个变量尽量归纳成少量的变量； 4、商业测算中根据经验值快速锁定各业态类型和规模； 5、根据测算值尽量推荐方案； 6、提出一些具有附加意义的策略； …………………… 数据推演案例（某项目） 数据推演案例（某项目） 数据推演需站在理性的分析之上 业态选择案例（某项目） 对商业模式的思考可以基本确定商业体量 思路一 思路四 思路三 思路二 LIFE S