【思源】c究报告87P课件.ppt

万达国际（暂定名） ——写字楼市场研究报告 Syswin 思源经纪·重庆 May 2009 万达项目组;重庆宏观经济分析;重庆宏观经济分析;重庆宏观经济分析; 重庆GDP位于西部第一，人均增长率高于一线城市且增幅稳定，经济发展潜力巨大。;;单位：万美元;　;内资利用; 受城乡统筹特区及第三经济特区等利好因素影响，重庆外资及内资投资增长显著, 第二、三产业快速发展。;重庆宏观经济分析;　;　单位：万美元;　;　单位：万平方米; 2008年受国际国内经济环境影响，重庆固定资产投资、外资利用、对外贸易等出现增幅减缓势头，居民CPI增长较快，房地产市场受到不同程度的影响。;重庆宏观经济分析;　;各产业发展情况; 批发零售业、租赁和商务服务业、房地产业注册企业快速增长；交通运输业、批发零售业、房地产业、教育产业国民生产总值增长较快；运输及基础建设业、批发零售业、信息传输、计算机服务软件业、房地产业固定资产投资及外资利用情况较好。 批发零售业及房地产业在重庆整体运行中稳定良好。;重庆宏观经济分析;; 虽然重庆商品房较去年同期销售量均有所下滑，但三北一南仍然为重庆各区商品房成交热点区域。 ;资料来源：重庆市房管局; 近年来重庆市房地产市场发展平稳，2007年受各种利好消息影响商品房市场发展迅速。2008年商品房市场受宏观经济政策影响，商品房市场增幅减弱，但仍然维持平稳水平，商品房销售量最大的两个区域是渝北以及南岸区，但价格增幅最大则是江北以及北部新区。;重庆宏观经济分析; 近年来重庆经济快速发展，随着第二、三产业的稳定增长，批发零售业及房地产业在整体经济运行中发展迅速。2008年受国际国内经济环境影响，重庆整体经济运行增幅减缓，居民CPI增长较快，房地产市场受到不同程度的影响。商品房市场增幅减弱，但仍然相对维持一定的平稳水平。;重庆宏观经济分析;重庆产业与行业分析;重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。 “五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。 都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。;重庆市产业规划特征;南岸区产业发展目标;重庆茶园新区;东港工业园区;重庆市CBD南区; 重庆产业规划以“一城五片，多中心组团式”发展为方向，以各产业园区为组团核心驱动力。南岸区以会展、旅游、商贸、医药为主线的城市发展定位，以茶园工业园区、东港工业园区、重庆CBD南区为区域产业内核支撑带动整体经济发展。;重庆产业与行业分析;重庆市主城区已投入使用项目调研分析;区域;重庆市主城区写字楼入驻企业分析;重庆市主城区写字楼租户中，租赁面积在套内100-200平方米的企业所占比例最大，达40.8%，其次是40-100平方米租户。目前重庆市主城区写字楼物业中中小型企业个数较多。 将个数换算成为面积，套内500平方米以上的企业所占面积比例较大，所占比例达到29.9%，套内200－500平方米区间比例也有所上升，说明目前重庆市写字楼市场，整层或半层需求仍然较为旺盛。;商务公寓入驻企业分析;据统计，重庆市公寓办公面积区间在40-100平方米的企业个数所占比例为70.2%，小型企业青睐价格相对低廉的公寓办公场所。从面积比例上看，套内40-100平方米区间的面积总和所占比例为53.5%，其次为套内面积区间为100-200平方米，办公面积超过500平方米的大型企业仅占2.9%，本土创业型中小企业是商务公寓的主要客户。;主城各区销售、租赁交易价格; 根据对目前投入使用的60个写字楼及商务公寓的调研分析，已入驻写字楼企业主要为生活服务类、电子信息产业、机电家私以及房地产业企业。重庆主城区已入驻写字楼企业主流需求以100~200平米为主，所占比例为40.8%。;重庆市产业聚集情况分析;　;各行业需求面积;各行业需求面积; 餐娱/生活服务类需求面积较小，大多数行业需求面积100~200平方米，其中政府机关、银行/保险/证券/金融类需求面积相对较大在200~500平方米之间。;重庆产业与行业分析;产业与行业分析总结;重庆宏观经济分析;项目区域调