4-房地产行业涉及的税收问题 邓小亮 (房地产税务培训提纲-1105)课件.ppt

房地产行业税务问题;;营业税问题;土地增值税问题;预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？ 预缴土地增值税的计税依据如何确定？ 土地增值税的预征（缴）率是多少？ 如何计算土地增值税的预缴税额？ 预缴土地增值税如何申报？ 未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？ 如何确定土地增值税的清算单位？ 哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？ 哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？ 房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？ 土地增值税清算时收入如何确定？ 土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？ 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？ 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？ ;土地增值税清算时对公共配套设施如何处理？ 土地增值税清算时对装修费如何处理？ 土地增值税清算时对预提费用可否扣除？ 土地增值税清算时，对多个房地产项目共同的成本费用，如何计算清算项目的扣除金额？ 土地增值税清算时房地产开发费用如何扣除？ 土地增值税清算时，对扣留建筑安装施工企业的质量保证金如何处理？国税函[2010]220号 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税清算时可以扣除吗？国税函[2010]220号 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的在土地增值税清算时如何扣除？ 拆迁补偿在土地增值税上如何处理？ ;土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？ 清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时如何计算土地增值税？ 以不动产对外投资是否要缴纳土地增值税？ 土地增值税计算案例;确认开发产品完工的条件是什么？ 房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？ 房地产企业预计计税毛利率如何确定？ 开发产品预租款何时确认收入实现？ 开发产品完工销售收入包括哪些内容？ 开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？ 开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？ 哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？ 租赁收入在何时确认？ 房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？ 什么是计税成本？ 什么是成本对象？ 确定成本对象的原则是什么？ 确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？ ;开发产品计税成本支出包括哪些内容？ 开发企业计税成本如何核算？ 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？ “以地换房”方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？ 以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？ 预提费用可以作为计税成本吗？ 企业建造的停车场所的成本如何处理？ 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？ 已销开发产品的计税成本如何计算？ 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，所得税上如何处理？ ;企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，如何扣除？ 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，在所得税上如何处理？ 企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）在所得税上如何处理？ 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在所得税税前扣除吗？ 企业开发产品转为自用的，可以税前扣除折旧费用吗？ 合作建房分配开发产品的，所得税上如何处理？ 合作建房分配利润的，所得税上如何处理？ 以地换房的，出地方所得税如何处理？ 房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？ 房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？ 对房地产企业何时可以核定征收企业所得税？;房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？ 对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？ 宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？ 对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？ 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？ 已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？ 以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？ 以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？ 因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？ 期房购买