房地产_并购法律问题课件.ppt

房地产并购的法律问题;一、企业收购的一般问题;房地产开发报建的简单手续;13、消防方案审批（消防局 14、人防方案审批（人防办） 15、园林方案审批（园林局） 16、建设工程规划许可证（规委） 17、联系临时水电气（市政公司） 18、联系市政设计院设计小区地下综合管线布置图 19、建设工程施工许可证（建委） 20、预测绘（测绘单位） 21、物价审批 22、前期物业管理方案备案备案（建委） 23、预售许可证（建委） 24、单位工程竣工验收（建委规委） ;25、联系正式管线确定布管时间 26、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收 27、综合验收（规划验收） 28、综合验收备案、存档（档案馆） 29、实测绘 30、销售许可证（建委） 31、产权办理（房管局） 32、夜间施工、噪音、余泥排放，渣土运输等;土地转让涉及的税费;二、房地产收购的一般形式;三、房地产并购的法律操作程序;（二）、法律尽职调查;;9、开发类型：住宅，商业，写字楼，综合，工业，面积，规划，容积率（可内部调整）。 10、项目配套，周边公建的配套。项目周边的地理情况，交通。 案例： 1、贵阳项目：附近有一火葬场。 2、北京远洋沁山水项目：八宝山 3、唐山地下塌陷区：唐山万达 11、融资：信托、私募融资的利息，资产抵押，股权质押，回购或强制出售的约定，很多以股权形式出现。 大连项目;高利息 G公司天津项目：信托公司持有股权;（三）、交易方案的具体设计;（四）、收购合同主要条款;（五）、房地产并购的交割;（六）、并购后的整合;四、并购中的税负问题;房地产并购中税费案例;2、大阳公司无锡项目转让案。 问：合同约定股权转让前的债权债务由转让方（非项目公司）承担。 答：债务归项目公司，转让方可以承担担保责任。 问：因‘公寓工程’、‘别墅工程’开发建设形成的亏损额，按相应所得税适用税率计算的税额，由受让方支付给转让方，即亏损抵税利益归原股东。 答：土地、开发成本的票据只有待未来几年内税务机关检查土地增值税和企业所得税时才能被确认其合法性。如果票据不合法，被补税、加收滞纳金、罚款的主体是被转让的项目公司，未来的税收风险是无法向转让方追索的。 问：未开发土地价格与实际土地成本计算所产生的企业所得税由转让方承担。列入项目土地、开发成本的票据不被税务主管认可或不符合有关规定而产生税赋风险由转让方承担。 答：资产的计税成本以历史成本为原则计价。国税发[1998]97号规定，股权转让的企业，其资产的计税成本只能按历史成本确定，而不得按评估价确定。并且会计处理也不得按评估价调账，没有任何可以按评估价调账的政策依据。土地增值税等按历史成本计算。 这个约定只能通过转让价款的调整实现。;五、对不同类型项目的收购;六、资产转让转换为股权转让;;;七、外资收购;;;八、境外并购;;; 谢谢 用法律创造价值 张志晓律师 联系方式 Email:heblawyer@163.com