房地产法律与实务介绍ppt课件.ppt

房地产律师实务; ; 概 述  （一）房地产定义及房地产业在国民经济中重要地位 1、定义： 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。 2、国民经济的三大支柱产业——汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3、住房是中国人最大财富  ; （二）房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。 2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快 （1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 （中国宪法原则的三次重大修改）： 1993年3月，市场经济（计划→市场） 1999年3月，依法治国（人治→法治） 2004年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 ;;;;;第一部分土地使用权的取得 一、我国现行土地管理法律制度概况 （一）土地所有权的二元体系（国有、集体） （二）土地用途的严格管理（农用地、建设用地） （三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让） （四）现行经营性建设用地出让的管理制度 经营性土地取得方式——招标、拍卖、挂牌 ;二、土地所有权及用益物权 （一）土地所有权（国家所有、集体所有） （二）土地用益物权 1、用益物权的特征 2、用益物权的类型 （1）土地承包经营权 （2）建设用地使用权 （3）宅基地使用权 （4）地役权 ;三、目前土地使用权的取得方式及注意的法律问题; a 条件 ; b 程序 ;d协议内容 ;2、收回 ;补偿;（二）集体土地;补偿标准;补偿标准;三、土地使用权的出让与转让;四、常见房地产建设、开发注意的问题;第二部分 建设工程法律制度相关问题 （案例2见附件） 一、建设工程施工合同的复杂性与专业性 勘察、设计、施工、专业分包（桩基础、桩基检测、基坑支护、道路、钢结构、安装（水电、暖通、消防、弱电、强电等）、信息、室外绿化、基础、幕墙、装饰装修、建筑等专业）、劳务分包、监理、造价咨询、招标代理、总承包合同等 二、无效建设工程施工合同认定及处理原则 （一）无效建设工程施工合同的五种类型 1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的 2、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的 3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的 4、承包人非法转包建设工程的 5、承包人违法分包建设工程的 （二）合同无效但已履行完毕的处理原则 合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款;;;;;三、 关于商品房预售合同的效力 四、 关于惩罚性赔偿责任 （一）对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形 （二）惩罚性赔偿责任适用条件 （三）惩罚性赔偿与其他责任系并存、累计承担关系 买受人在行使合同解除权、撤销权或确认合同无效的同时，可以请求出卖人承担以下责任 1、返还已付购房款及利息 2、赔偿损失(直接、间接) 3、请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任 五、出卖人迟延交房和买受人迟延付款违约责任 ;