房地产开发企业纳税评估课件.ppt

房地产开发企业的纳税评估;项目开发背景;通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率为96%（随机抽取60件检查案件， 有问题的为58件），高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍。;主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。;;;结论 ;现行定义： 纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。 （《纳税评估管理办法（试行）》;《征管法》对纳税评估的定义 税务机关应当采取纳税评估的方法，运用数据信息对比分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施，引导纳税人如实申报纳税。;;主要的税收政策;企业所得税法规 《中华人民共和国企业所得税法》主席令第六十三号 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号 国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发[2009]31号 财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 财税[2008]121号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函[2008]299号;土地增值税法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知;;;主要内容;一、行业概述及行业特点;房地产开发业务的分类:;前期准备阶段： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：;;;开发产品销售阶段： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。 ;开发经营的计划性、合法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。;;投资成本高、投资的回收期长 房地产业产值大、资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重。 房地产开发项目，从取得土地到最终销售，一般需要几年甚至更长时间，而以出租方式经营的，投资回收期更长。 ;业务流程复杂、经济往来对象多 房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了众多政府管理部门： ;投资风险大、投资收益高 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，导致企业陷入困境。 投资风险主要是： ;房地产业涉及的税种 ;行业税收风险表现为如下问题：;收入确认问题(存在迟计、少计、漏计现象) ;2. 不及时确认收入 ;3.隐瞒收入，收入计算不准确;利用往来帐户隐藏收入;;假借各种名义，隐瞒收入;视同销售，不记收入;成本费用列支问题(存在多列成本费用的现象); 对连续滚动开发项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。 可以有偿出让的营业性配套设施（包括商店、超市、菜市场、银行、邮局、学校、医院、餐厅等），应单独进行成本核算。 产权不明确的配套设施（包括地下车库、托儿所、幼儿园、游泳池、网球场、乒乓球室、羽毛球场、文化站、会所等），除企业自用应按建造固定资产进行处理外，应当单独核算其成本。 自用、出租用房产混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 ;2.成本费用重复入账。 企业利用建安工程施工复杂、项目繁多，专业性强的行业特点，重复列支费用。;3.虚列、多列成本费用;4.混淆成本、费用列支界限，超标准列支费用 ;5.非法凭证列支成本费用现象较普遍。 发生的成本、费用支出未按规定取得或无法取得正式发票（支付工程款、材料款），而以白条的形式在税前列支。 从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票