房地产法学2课件.ppt

第二编 房地产开发;第六章 房地产开发基础; 三、房地产开发 （一）房地产开发的定义 房地产开发是以开发土地和建造房屋为内容的一项营利性活动，是一种商事行为（高风险，投资周期长，市场波动大）。 《城市房地产管理法》第2条对房地产开发作了定义 （二）房地产开发的特点 1、综合性强，涉及面广 2、工程量大，综合成本高 3、建设项目种类繁多 4、与银行关系密切 （三）房地产开发过程（内容）;（四）房地产开发的基本原则 1、严格执行城市规划 2、坚持经济效益、社会效益和环境效益三者相统一 3、综合开发、配套建设 4、按约开发土地 5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格 6、鼓励开发、建设“经济适用房”、“廉租房”、公租房等安居工程;第二节 房地产开发企业运作 一、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的定义与特征 建设??2000年3月颁布《房地产开发企业资质管理规定》第2条规定：“本规定说称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。” 特征： 1、具有法人资格 2、营利为目的 3、业务活动范围主要是对房地产进行开发与经营 4、实行归口管理 （二）房地产开发企业的分类 专营房地产开发企业和兼营房地产开发企业;（三）房地产开发企业的设立（《城市房地产管理法》第30条规定） 1、条件 2、程序 （四）房地产开发企业的资质管理 建设部2000年3月颁布《房地产开发企业资质管理规定》 1、主要内容 2、资质标准 3、业务范围 （五）房地产开发企业的终止 1、依行政规定、法院裁决而被撤销 2、自行解散 3、企业破产 4、其他原因;二、房地产开发类型及运作 （一）新区开发和旧区开发 （二）单项开发、小区开发和成片开发 （三）合作开发、合资开发和独资开发 1、合作开发 2、合资开发——项目公司 三、外商投资房地产 ;第三节 房地产项目经营和项目公司资本运作 一、房地产开发项目实施的基本程序 （一）概述 （二）基本程序 1、立项 2、可行性研究 3、取得建设用地规划许可证 4、取得土地使用权 5、开工前的准备工作 6、施工 7、竣工验收 8、房屋租售;二、项目融资 （－）项目公司股权式融资 （二）银行贷款融资 1、无追索权的项目融资 2、有追索权的项目融资 （三）项目融资:预售款或定金 三、项目转让:条件和手续 四、项目公司收购:十分隐蔽的方法 五、BOT融资;第七章 房地产开发中的行政监管 ;第三节 城市建设用地规划管理 一、城市用地规划管理的依据和内容 （一）建设用地规划管理的依据 《城市规划法》 （二）城市建设用地规划管理的内容 二、核发选址意见书 三、建设用地规划许可证 四、建设用地使用监督管理 五、违反《城市规划法》的法律责任 行政责任和刑事责任;第四节 房地产开发监管;第八章 建设工程施工合同;第二节 建设工程施工合同的履行 一、建设施工企业资质审查 二、施工合同的无效和解除 三、工程造价和工程款纠纷及处理 （一）工程造价纠纷 （二）工程款纠纷 四、工程款优先受偿权和垫资款 （一）工程款优先受偿权 （二）工程款优先权的实现与交易安全的保护问题 （三）垫资问题的解决 ;工程款支付担保制度 工程款优先受偿权:该权利是法定优先权，法定优先权不需要登记 。 讨论：承包人工程款优先受偿权能否对抗购房人？第①种是购房人已交付全部或大部分购房款，商品房已办理过户，购房人已取得该商品房的房地产证。承包人的工程款优先受偿权无法对抗购房人 。 第②种是购房人已交付全部或大部分购房款，商品房预售合同已经办理预售登记。在司法实践中，表现为法院不能将商品房仍作为开发商的财产予以查封拍卖。 ;第③种是购房人已交付全部或大部分购房款，但商品房预售合同并未办理预售登记。 A购房人权利：合同债权 、期待权、享有的所有权最重要的权能—占有 B办理预售登记是开发商的法定义务 在执行中就该商品房拍卖所得的清偿顺序应该是：购房人购房款返还请求权 －承包人－抵押权人。 ;第九章 房屋建筑质量管理;第二节 工程建设监理制度 一、工程建设监理制度的建立 二、建设工程监理的特点 三、建设工程监理单位的任务和权利 四、建设工程监理的范围 五、建设工程监理责任 （一）行政责任 （二）民事责任 （三）刑事责任;第三节 建筑工程质量责任 一、建筑工程质量责任人 （一）房屋质量问题概述 （二）现行对房屋（工程）质量责任的规定 二、房屋质量的责任期限 （一）质量保证期 （二）质量保修期 （三）最低保修期 （四）质量保证期和保修期之区分意义 三、质量保修期内责任的承担 （一）承担工程质量保修责任的主体 （二）保修期内维修责任和维修费