房地产评估——市场比较法课件.ppt

第四章 市场比较法 ;第一节 市场比较法的基本原理 ;关键;二、理论依据：替代原理 ;估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数;三、市场比较法适用的对象和条件 市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地区，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等 ;比较法适用的条件：;第二节 市场比较法的步骤 ;一．搜集交易实例;2、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 (3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。;(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况. (5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 (7)其他途径。如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 注意： 不论是何种渠道所获得的交易实例资料，都要进行核实，以保证评估结果的可信性。;3、搜集交易实例的内容 在搜集交易实例时，需要搜集的内容应包括： (1)交易双方的基本情况和交易目的； (2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等； (3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式； ;;交易实例调查表;房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。;二．选取可比实例 ;可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的个数：3－10个(含3个、含10个) 选取的可比实例应符合的要求： 用途相同； 结构类同 区域类似 价格类型相同 时间接近； 正常交易 ;在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点： 1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。 3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。 4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 ;5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。 6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。 7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。 交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。 8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。;三、建立价格可比基础(五统一) ;1、统一付款方式 ? ? 由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。 估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。 具体方法是货币的时间价值中的折现计算。p76;;;2、统一采用单价 ? ? 在统一采用单价方面，通常为单位的价格,单位不一定是面积。 土地：单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积 仓库：单位体积 码头： 泊位 停车场：车位 旅馆： 房间或床位 电影院：座位 医院： 床位