第四章 房地产开发法律制度课件.ppt

房地产开发法律制度;房地产开发概述 一、房地产开发的概念 在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施房屋建设的行为。 二、分类 按开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造 按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发 按开发主体来划分，分为政府开发和房地产开发企业开发;三、房地产开发的特点：投资量大，回收期长，并且涉及面广。 四、房地产开发立法的基本原则 严格执行城市规划的原则 综合开发、配套建设的原则 经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 鼓励开发建设居民住宅的原则 ; 房地产开发企业 一、房地产开发企业的分类 房地产开发企业概念：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业 分类： 按开发企业所有制性质分为全民所有、集体所有、中外合营三种； 按开发企业经营性质分为专营企业、兼营企业和项目公司 ;二、房地产开发企业的设立 设立条件： 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 符合国务院规定的注册资本 有足够的专业技术人员 符合法律、法规规定的其他条件 设立程序：申请登记、依法备案（房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案） ;一级资质的条件如下： （1）注册资本不低于5000万元； （2）从事房地产开发经营5年以上； （3） 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； （4）连续5年建筑工程质量合格率达100%； （5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； ;（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； （7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； （9）未发生过重大工程质量事故。 二、三、四级资质条件 ;房地产开发企业业务范围 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目； ?????二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 ;房地产开发基本流程;立项管理 ????? 房地产开发企业提出一项房地产开发项目，经可行性研究后由主管部门批准。 ?《房地产开发项目可行性研究报》?????? 《房地产开发项目建设条件意见书》 《房地产开发项目手册》 ;规划管理 （一）《选址意见书》制度 ?????? 可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的《建设项目选址意见书》。 （二）《建设用地规划许可证》制度 ????? 在城市规划区内进行房地产开发，房地产开发企业应当依法向县级以上人民政府城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。 （三）《建设工程规划许可证》制度 ?????? 在城市规划区内进行房地产开发，房地产开发企业应当依法向县级以上人民政府城市规划行政主管部门申领《建设工程规划许可证》。房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 ?????? ;环境保护管理; 房地产施工与监理制度 一、施工企业资质管理制度 施工企业作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。 根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容： 1．确定资质标准 2．认定企业资质等级 3．划定企业的营业范围 ; 二、房地产开发建设工程的招投标制度 （一）房地产开发建设工程的招投标制度 1、适用范围： 根据1999年《招标投标法》及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益公共安全的项目；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（4）商品住宅。 ;2、投标人的资格审查： 凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。 3、招标、投标的要求： (1)实行公开招标的工程，招标时必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则