7第七章 剩余法课件.ppt

第7章 剩余法;7.1 剩余法基本原理;7.2 适用范围 ;7.3 计算公式;7.4 操作步骤; 7.4.2 确定待估房地产最佳的开发利用方式（最高收益） 具体内容：确定用途（最重要）、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等 ;7.4.3 预测房地产售价 1、途径 出售的房地产：市场比较法 出租的房地产：市场比较法确定出租纯收益→收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。 2、估计要点 单位建筑面积月租金或年租金 房地产出租费用水平 房地产还原利率 可出租的净面积; [例1] 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积5000平方米，出租率为80％。则所开发不动产的总价可确定为： 300×12×5000×80％× ＝18000(万元);7.4.4 估算各项成本费用 1、估算开发建筑成本费用（比较法或工程概预算方法） 2、估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算 3、确定开发建设工期，估算预付资本利息 开发建设工期——从取得土地使用权一直到不动 产全部销售或出租完毕。 计算基数：地价款 + 开发建造费 + 专业费 + 不可预见费;计息期的计算 - 预付地价款：整个开发建设工期 - 开发费、专业费：均匀投入→建造期的一半 分年度投入→分段计算 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应 按全额全期计息 4、估算税金：据政府税收政策估算，一般以建成后房地产总价的一定比例计算 5、估算开发完成后的房地产租售费用：中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。;7.4.5 确定开发商的合理利润 开发商的合理利润：以房地产总价或预付总资本的一定比例计算 计算基数：地价 + 开发建设费 + 专业费 销售利润的计算基数：房地产售价 7.4.6 估算待估地产价格;7.5 应用举例;3.估价过程 (1)选择估价方法 该块土地为待建筑土地。适宜于用剩余法进行估价。 (2)选择最佳开发利用方式 通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；建筑容积率7；建筑覆盖率50％；建筑总面积70000m2；建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2；地上1—2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3—14层为住宅，建筑面积为60000m2。;（3）预计建设期 预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即1999年10月完成。 (4)预计出售楼价 估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每建筑平方米4500元，住宅楼出售当时的平均售价为每建筑平方米2500元。; (5)估计开发费以及开发商利润 估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。 在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。; (6)求取地价 采用的计算公式如下： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-税费-开发商利润;本题可用静态和动态两种方式试算地价。 A、采用静态方式计算地价： ①售楼价＝4500×10000+2500×60000＝19500(万元) ②建筑费＝5000(万元) ③专业费用＝建筑费×8％ ＝5000×8％ ＝400(万元) ④利息＝(总地价+建筑费+专业费)×利息率×计息期 ＝地价×15％×3 + 5000(1+8％)×20％×15％×2.5 + 5000(1+8％)×50％×15％×1.5 + 5000(1+8％)×30％×15％×0.5 ＝地价×0.45+1134(万元); ⑤ 销售费用＝楼价×3％ ＝19500×3％＝585(万元) ⑥税费＝楼