123824_物权法课件.ppt

物业管理的几个问题 ;物业管理的几个问题;一、物业管理的定位问题;2.《物业管理条例》的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”;3.《物权法》的说法 第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。” 注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。 ;（二）当前最主要的问题是全社会对物业管理全面、正确的理解与认识不到位 1.二个错误倾向 我来管你－物业公司角度 业主至上－业主角度 2.政府职能转变中的新问题 ;（三）管理与服务的关系 现阶段，我们把社会化、专业化、市场化的房屋管理模式称为物业管理。 物业管理是以物为对象，以人为核心，以社会效益、经济效益、环境效益的统一为目标的管理、经营和服务工作，将管理和经营寓于服务之中，通过服务体现体现管理和经营。 物业管理的实现是委托与有偿。 ;（四）物业管理的三个层次 1. 物业的基本管理服务 2. 物业的资产管理 3. 物业的投资组合管理 ; 从社会学角度，物业管理的定位 国富民强——国泰民安 从城市管理的角度 住有所居——住有安居 ;（五）基本管理服务的三个档次 1. 保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前执行政府指导价）； 2. 服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定； 3. 享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。 ;（六）物业服务的三个目的 1.以物业为对象——没有物业就没有物业管理 确保功能的正常使用与完好；保值增值。 建筑物生命周期介绍。 ;（六）物业服务的三个目的 2.以人为核心——物为人用的要求 创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。 人对居住的不同层次的需求: （1）住面积——温饱社会的基本要求 （2）住功能——小康社会的硬件要求 （3）住环境——小康社会的硬、软件要求 （4）住服务——小康社会的软、硬件要求 （5）住品位——后小康时代的追求 环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸 ;（六）物业服务的三个目的 3.社会责任 社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理： （1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治挂帅、以学为主、身体第一）； （2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现象； （3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对等情况。 ;（七）物业管理在房地产开发中的地位 与自然的和谐－－天人合一的理念 人与物的和谐－－物为人用的原则 人与他人的和谐－－群体生活、工作的需求 ;二、 物业管理的性质和自身特点;（二）物业管理的自身特点 1. 不仅是劳务密集型行业，更是管理密集型行业，未来还将是技术密集型行业。 （1）物业管理与物业服务的区别与联系 对管理与服务的认识 无论哪类管理，都是通过服务来体现的。管理本身就是服务，服务需要管理。 ;（二）物业管理的自身特点 (2) 物业管理服务的对象包括人和物： 物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。 （党政军民学、工农兵学商、男女老少幼） 从物的角度，科技的必威体育精装版发展首先会应用于人们生活的各个方 面。物业管理的具体工作内容很复杂。 ;2. 全天候、不间断的管理服务工作 （1）物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是不能有间断点的。 （2）容易出现间断点的时刻： 双方进入法律诉讼时期 物业服务合同到期到再次选聘之间 后合同义务 ;3. 销售环节提前 市场化的物业管理，其本质是一种商品的生产和提供。物业服务公司提供的产品是管理服务和劳务服务，广大住用人是这种产品的消费使用者。 消费 生产 销售 ;4. 产品的生产和消费使用同时产生和结束 （1）物业管理的生产环节和消费环节具有和一般产品（包括其他服务行业）不同的一个突出特点：即物业管理的生产与消费是同时产生、即时消费。 （2）由于物业管理生产和消费是同时产生和结束，导致物业管理提供的管理服务缺少质量检验这一至关重要的步骤，无法剔除“废品”。这是由行业特点决定的。;4. 产品