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基于住房分市场理论的城市住房规划研究 ——上海城市住房分市场动态变化驱动力研究的启示 STUDYONURBANHOUSINGPLANNINGBASEDONHOUSING THEORY：EMPIRICALEXPERIENCEFROMTHEANALYSISONDRIVINGFORCESOF CHANGESINHOUSINGSUBMARKETSlNSHANGHAI．1994-2005 张国武 ZHANGGUOWU 【摘要】随着社会经济体裁改革的不断推进表深 下．我国城市住房体制已经由福利型转变为以市 化，我国城市发展的动力机制、城市住房系统的 场为主导的体制(张国武，2011)。在有关住房政 运作机制也发生了深刻变化，要求我国城市规 策框架内．原先国家投资建设的公房大部分被盘 划、住房规划理论和方法与时俱进。本文构建了 活而进入市场．我国城市住房的供应和消费主要 我国住房分市场动态变化研究的理论框架，对上 由市场运作完成。但是，这并不意味着我国城市 12 海市两个案例住宅区1994至2005年住房分市场动住房市场是高效的，能满足所有的住房需求或者 g赫 态变化驱动力的实证研究表明：影响不同区位、 有助于城市社会、经济发展目标的实现。近年来 鑫哥 谛潜 不同层级城市住房分市场动态变化的供、需因素复 我国～些主要城市住房价格上涨过快．买房难成 艟壁 骂 Q 杂多样，在不同层面上广泛地与社会、经济、环境 为众所瞩目的焦点问题。为此．国家出台调控政 雄J j 驰 变化、区域甚至国际发展变化的趋势、城市规划控 策的频率和力度前所未有，但我国城市住房价格 制和土地供应等因素联系在一起。住房分市场动态 相对于不断增长的居民收入仍然居高不下。 §li 乌J罢 变化的研究对我国市场化体制下的城市住房规划 经济全球化背景下城市住房问题涉及面广． 舌l罢 理论和方法的重构具有重要意义，也可为住房需 包括金融政策、利率、收入分配、土地政策、城 号I 求的评估和住房调控政策的制定提供依据。 市规划和税收政策等方面；加上我国南北东西不 ∞I 【关键词】住房规划；住房分市场；城市；上海 同地区之间的城市差异较大；住房系统的不同参 与者，包括中央政府，城市政府、金融机构、开 ABSTRACT：Thisexaminesthe 发商和消费者，基于不同甚至是不相容、不一致 paper driving forcesof in submarketsin 的目标，自然会有不同的观点，难免对复杂的住 changeshousing Shanghai withinaframeworkofsubmarket．The 房问题众说纷纭。 empirical resultsaffirmthatthe in submarkets 在过去20年，虽然国内外不少专家学者发表 c