伊萨贝拉价值分析价格策略课件.ppt

伊萨贝拉价值分析及价格策略;一、前言 二、项目定位 三、项目SWOT分析 四、项目价值因素分析 五、市场发展趋势 六、项目价值分析 七、价格策略;伊萨贝拉： 本项目为高尚人文宜居水景社区，包括住宅、社区商业两部分;项目定位——成都西区高尚人文水景生活社区 高品质的人文水景尊贵生活，建立市场差异性竞争力。 以居家为主要功能，强调的是成都西区上风上水的高贵生活。 客户定位 周边各高校教职工工作人、成都高新区工作人员、政府机构公务员、高级企业管理、专业人士、外来定居投资人士。 ;;机会点 A、高品质房子热销 B、拥有景观优势项目稀缺 C、现有市场产品构成有欠缺 D、周遍高校林立，西南交大就在旁边;交通 公共设施与商业配套成熟度 规划设计、景观、园林 楼盘品质 物业管理 户型;五、市场发展（供需）趋势;五、市场发展（供需）趋势;成都市场运行势态良好，并处于一个上升的阶段 从2001年起销售面积和销售额都有较大幅度的增长。2005年销售面积为1213.57万平方米，销售总金额为395.18亿元. 虽然房地产市场出现持续强劲的增长，但经历了03年到04年、04年到05年的高速增长后，在国家新一轮宏观调控下，房地产价格增长幅度预计将有所放缓，市场趋于稳定，竞争形势日趋激烈。;六、项目价值分析;■西区花园 ;■中海国际社区;以上楼盘是该区域具有代表性的楼盘，具备多方面优势。 综合素质较好，与本项目有可比性。 ■两项目均价列表 ： ; 根据成都城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，在未来两年时间内成都市住宅消费需求应在1000万平米上下。 由于国家宏观政策调控作用逐渐显现，房地产市场增速放缓。未来数年间供需将趋于平衡，成都市的商品房成交均价将走势平稳，并呈现稳中有升的趋势。 ;年 份;修正参考项目: 1、西区花园 ;修正因素;　　住宅价值分析小结： 　　　 住宅价值除项目地段价值外，同时受到园林景观、项目规划、配套设施、户型设计创新等方面的设计水平及投入力度而定。 在成都市场由于客户的消费习惯的原因，电梯房的价值被低估。随着客户对电梯房的逐步接受，电梯房的价值会逐步体现。 根据与参考项目的价值对比修正，项目参考基价区间为： 均价3600 /㎡ ～4200元/㎡　 　　　;项目商业部分价值; 商业部分价值小结： 　 商业部分价值为： 纯社区商业步行街模式 ——整体均价 8000元/㎡ 主力店＋社区步行街模式 ——步行街商铺均价 9500～ 11000元/㎡ 商业价值说明 1、项目所在片区的社区临街商铺售价为6000元/㎡ ～7000元/㎡ 。　 2、由于本项目规模较大（共有单元约2000套）且周遍分布有大型小区、高等院校、成都市车管所等。客户群均为中高收如人群，社区消费力巨大，商业生存空间广。故商业部分价值应比周边社区商铺价格略高。 3、如项目采用主力店＋社区步行街商铺模式，由于主力店具有巨大的再造商圈及消费人流集聚效应，其对周边商业产生的附加值影响，将使本项目商业价值在纯街铺价值基础上再有20％～30的拉升 ;占地面积; 住宅部分总值: 1、住宅保守价值：均价3600元/㎡×209180㎡=7.53亿元 2、住宅理想价值：均价4200元/㎡×209180㎡=8.79亿元 商业部分总值: 社区商业总建面积区间约1.5万－2.19万㎡以价值区间8000元/㎡～9500元/㎡估量，价值约为1.2～2.08亿元 项目总值： 保守价值： 8.73亿 理想价值: 10.87亿;项目价值的整体实现有赖于分期兑现、低开高走的价格策略。 实现关键点：入市时间、实景呈现、周遍配套完善、口碑建立、市场成熟度;结 语;谢谢！