新加坡中低收入者住房的融资经验.PDF

新加坡中低收入者住房的融资经验 摘要 新加坡住房发展局(Housing Development Board，HDB)在住房供给方面做出了杰出贡 献：其住房供给的覆盖面达到了新加坡人口的 85 ％。HDB 成立于 1960 年，是专为缓解新 加坡房屋严重短缺问题和推行其宏伟的公共住房项目而设。自那时以来，HDB 不仅彻底改 变了新加坡的住房状况，还为自己赢得了国际声誉：因其在振兴城镇社区和创立新模范城镇 过程中大胆创新，1991 年 HDB 获得了联合国人居奖。但如果没有新加坡政府的远见卓识， HDB 也不可能取得这样的成就：新加坡政府将住房需求视为一项基本需求，将住房问题作 为一个迫切需要解决的问题，并将大量的资源投资于公共住房项目，或通过中央公积金(CPF) 投资于其独具匠心的住房融资体系。 目前，作为新加坡公共住房事业的主管单位，HDB 已在其精心规划过的住宅小区内， 为 330 万人口中的 85 ％提供了设计合理、高度密集的高层住宅。其中，96 ％，有自己的购 建房，另外的 4 ％租住公房。这样，新加坡就成为了世界上住房拥有率最高的国家之一，而 新加坡人也跻身于住房条件最好的人群之列。 但新加坡政府意识到：仅仅拥有“良好的住房，便利的现代化设施以及完善的照明系统”， 并不意味着就拥有了世界一流的家园。只有当我们的社会构造具有了凝聚力和亲和力，才能 将一个个的住宅小区由砖块灰泥转变为具有蓬勃生机繁荣昌盛的社区。值得注意的是，新加 坡是一个有着多元文化的多民族国家，因而必须加强各社区的融合和各民族的团结才能确保 社会稳定和经济繁荣。 HDB 是新加坡公共住房的唯一提供商，因而其职责并不仅限于为国民开发和提供住房 本身；它还提供法律、贷款、房地产管理等一系列配套服务，为购房和租房带来了极大的便 利。此外，HDB 还积极参与社区开发，同时也为实现国家的社会发展目标制定相关的政策。 大规模的公共住房项目促进了经济增长，奠定了民族团结和稳定的基础；同时也有助于 开创繁荣，团结和具有活力的社区，实现将新加坡建成雅致社会的理想。 HDB 在公共住房供给方面已有 42 年的经验，尤其是其在住房融资方面的经验。在各国 公共住房提供商所面临的诸多问题中，最关键的就是资金不足的问题。HDB 之所以能够取 得成功，主要是因为其完善的住房融资体系和政府对于该体系的大力支持。 HDB 背景资料 新加坡于 1959 年获得自治地位后，也遇到了新生国家往往都会面临的问题，如人口剧 增，失业加剧，住房严重短缺。新加坡的第一届公共住房主管部门，即由英国殖民政府设立 的新加坡改进信托基金(the Singapore Improvement Trust，SIT)，所建造的公共住房根本无法 满足战后急剧增长的人口对于住房的需求。20 世纪 60 年代初期，多数新加坡人的基本住房 都无法得到满足。 据估计，当时有 25 万人居住于极其恶劣的居住环境中，另有 33 万多人口居住于棚户区。 而人口却在以每年 4.3 ％的比率增长，这意味着新加坡每年的新增人口为6 万——无论以何 种标准衡量，这都是一个极高的比率。解决这些新增人口的住房问题，加上替代危房所需， 新加坡每年所需的房屋数目预计至少是 1.5 万。当时这种住房状况确实让人触目惊心。 针对住房危机，新当选的政府于 1960 年 2 月设立了 HDB 以取代 SIT，领导开展建造洁 净适用住房的工作。HDB 的公共住房项目最初核心是：在尽可能短的时间内为低收入群体 提供低成本住房，因为当时的私有住房开发根本照顾不到他们的住房需求，而公房也不足以 满足他们的住房需求。 1 新加坡是一个小国，自然资源比较匮乏。因而，公共住房建设用地与其它用地之间存在 严重矛盾，但新加坡政府在解决严重的住房短缺问题上的态度相当坚决。政府将公共住房摆 在其工作的首位，通过贷款和补贴给予 HDB 充足的资金，给予其执行各项工作的强有力的 法律支持，比如：赋予 HDB 政府机构的职能，使其能够以低于市场价格的价钱从私人土地 所有者手中强制征用其发展所需的用地。 为国民提供住房 新加坡公共住房的发展目标随着时间 的推移不断发生变化。虽然其最初的目标 只是为穷人提供其经济承受能力范围之内 的基本住房，现在其发展目标已经演变为： 为中低收入群体、买不起房但渴望拥有住 房