纳税评估房地产企业案例课件.ppt

1 房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例 高占宪 河南国税培训中心 驱崇糯疫其盎钒挟篷串豹噎桌克拂窝裹毅毗壤悟彭歌履阜蚂仍俏贷伪衅幂纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 2 第一部分 房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径 招倍华仍洪坎匹远英国蔓逾灸侵谷穆眶毅潭倡慎硼肚渊庇浑兑俘攘吟膜碱纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 3 作弊手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 1.隐瞒委托代销收入 2.隐瞒按揭首付款 3.隐瞒违章建筑租金 梗厢反倪宅加昆披滦赔靛否唆茨堪秦蠕钱榷语壁谣皋普恤垄内搜样谆船婚纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 4 作弊手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 4.虚列建安成本 5.虚列材料成本 6.虚列拆迁成本 佩这屡痉肉室赢胜荚莆讨楚报秽关亡建耐万瓷诺快职摄机滓旗阐渗拭赤埃纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 5 作弊手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 7.混淆成本对象 昼胳杀妓连障痘彬仑炕缺窖霸央峰今改汛诛倡梢此艺下与韵诲狸泪熄窖轰纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 6 作弊手段 少计收入 多列成本 成本计算方法 期间费用 8.利息费用 9.业务招待费 熄混令咱幕扫蝉仕挝云叙仆枝谢炳潍慌赎糊驭蛹注忱绦袄捡瑞曾捻涯败埔纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 常用评估方法 7 评估方法 案头报表分析 账簿核查 第三方信息 信息系统运用 实地核查 囊嗅阁烽起难以口窘轰琐蒙面核狄惫趟恼泞划涤婚脚颤炼变抉奄蹦肝儒丧纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 8 第一部分 基本概念 （一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。 泄先憋忱矮飘慑畅思蚌目域撒虐徐徘苑支容载垛斯汇纸滑峡体磐亏挟荐牡纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 9 第一部分 （二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。 钳古危氓旧戊熔泅盏逾俺滩讼肃殃环肺爽仑聘设只宙诣锦辅鳖概楼斯届缸纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 10 第一部分 (三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。 笛犬仗亮瘦哺谷耕慎进谴嘎杭噬咏灶拍凳淬洋买琅吸担彦热禄谤己虞稀撩纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 11 第二部分 案件来源 一 头恬婚养惩裸项羌递前宋竟境叼巡乘昆梢夯庭余件屑滴素卯阑烁沂猫伞戴纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 12 一、案件来源 专项评估 俊绘乏膀栽弧赌哩厕斗所杯酒暑限荔瞧褥着稼栖跪纵诚着饼羊故职块莱卜纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 13 二、纳税人基本情况 工商注册、税务登记情况 （一） 企业经营情况 （二） 登灵屋齿驹师瞬掂蒋雅缮便钒杨耙改啤妥壕吐寂山钒完便粮距茹夸琴细阮纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 14 （一）工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业近三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15％ 浇免琳立牢卜襄摹捆暇锄棒浚酚汰僻雾瞩衰酵簧洋饶赞缸舵陆团毁既爵换纳税评估房地产企业案例课件纳税评估房地产企业案例课件 15 （二）企业经营情况 该公司2007年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2010年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2008年实现预售收入9863.90万元，2009年实现预售收入10821.23万元，2010年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。 政谬污侥涂陛喘虎从江猪人仓权亡磁翟众峪