5 物业管理沿革简介课件.ppt

5 物业管理的沿革简介;5 物业管理的沿革简介;5.1 物业管理的起源 ;1 早期的物业管理;2 现代物业管理的形成;3 物业管理的发展现状;5.2 中国物业管理的发展历程 ;（1）中华人民共和国成立前的物业管理;（2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理;（3）改革开发以后的物业管理;第一阶段：我国物业管理的起步期;第二阶段：我国物业管理的发展期 ;2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。 该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。;3 中国物业管理的发展现状 ;3 中国物业管理的发展现状 ;3 中国物业管理的发展现状 ;（6）境外物业管理企业参与国内市场的竞争 以戴德梁行、第一太平戴维斯等为代表的外资企业目前正继续进军内地物业管理市场。以前，这些外资企业倾向于与内地物业管理企业合作开拓市场，而现在他们更倾向于独立拓展市场。由于这些企业具有丰富的市场运作经验、先进的企业管理经验和优良的服务素质，他们在高端市场具有明显优势，市场占有率正逐步上升。从类别来看，他们接手的物业管理项目大部分属于顾问项目，直接管理的占少数。 ;(7) 物业管理的内涵愈加丰富 物业管理的内容已不局限于提供房屋维修、保安、绿化、清洁卫生、代收代缴水电费等公共性的服务，还进一步提供如代订代取牛奶或报纸、室内装修、环境设计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫生保健服务、订机票车票、商业策划、安排度假消遣等各种专项和特约服务。优秀的物业公司还特别注重小区（大厦）的文化、文艺、文明建设，进一步拓展了物业管理公司的空间、内涵。同时，许多物业公司还在常和服务规范化、高标准方面下功夫，他们积极推行实施、通过ISO9000和ISO14000等系列的质量体系认证，积极参加省优、部优物业管理小区（大厦）的评选，进一步提高了管理水平，在社会上树立了良好的信誉和形象。;(8) 物业管理立法有一定进展，逐步走向法制化、规范化 自1994年4月建设部出台《城市新建住宅小区管理办法》后，深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省市先后出台了物业管理条例，北京、重庆、江苏、山东等近百个省、市先后制定出台了本地区的物业管理办法；国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁布的《物业管理企业财务管理规定》等，2003年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》《业主大会章程》《前期物业管理招投标管理暂行办法》，2004年又颁布了《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物业管理各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。各地又进一步形成各项实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐渐走向法制化和规范化的轨道。 ;房地产业发展的结果 住房制度改革的结果 住宅建设发展的结果;5.3 中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较 ;（一）产生背景 真正意义上的现代物业管理的产生，有人认为形成与19世纪末期的美国。19世纪末，美国的经济得到了迅速的发展。伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑附属设备多、结构复杂，其日常修养维护、管理工作量都比较大，要求管理人员要有一定的专业性、技术性。特别是这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，谁来管理成为一个棘手的问题。于是专业物业管理机构开始出现，他们应业主的要求，提供技术性的楼宇管理、维修、养护工作。随着专业管理机构的增加，物业管理的行业组织逐渐形成。 1908年，CBMO举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。此后又推动成立了第一个全国性的业主组织——“建筑物业组织”（BOMA）。它是一个地方性和区域性组织的全国联盟，代表在物业管理过程中业主和房东的利益。;（二）制度及政策体制环境 美国属于土地私有制国家，在法律上赋予房地产所有者以较为充分的权利。房地产的使用与管理虽然也受城市规划等法规的制约，但更大程度上则为私人业主所支配。因而，美国的房地产管理更多地为私人业主所支配，政府的干预较少。在房地产管理的社会化、专业化分工过程中，更多地按照市场地原则，在委托——代理契约下，形成了比较市场化专业化的独立行业——房地产管理行业。适应私有制度的需要，美国的房地产管理业的运作基本上由其民间组织来组织实施。从职业培训到行业资质管理均由行业工会来组织，政府干预很少。 美国住宅大部分由私人开发经营，以分期付款的形式出售。公共住宅