不动产专业证照规范密度之法律经济分析-不动产与城乡环境学系.PDF

財產法暨經濟法∕第二十八期∕2011 年 12 月∕頁1-32 不動產專業證照規範密度 之法律經濟分析* ** 壹、前言 貳、不動產專業證照之法制規範 　　一、不動產專業證照人員的界定 　　二、取得不動產專業證照之執業資格程序 　　三、不動產專業證照的換證、撤銷或廢止 參、規範密度之法律經濟分析 　　一、專業證照規範密度的選擇 　　二、不同證照組合型態的選擇 肆、結論 投稿日 ：100 年 11 月4 日；接受刊登日 ：100 年 11 月26 日 * 感謝兩位匿名審查委員中肯寶貴意見，使本文內容更加完善，惟本文有任何疏 漏之處，當由作者自行負責。本文為行政院國家科學委員會研究計畫（NSC 99-2410-H-305-079 ）成果報告一部分，初稿曾發表於「2011 年台灣法律經濟 學研討會」（2011/5/28 ），感謝與會參與者提供之寶貴意見；另者，感謝臺北 大學不動產與城鄉環境學系博士游淑滿、碩士班研究生李憲宗幫忙蒐集相關資 料。 **國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授。 2 財產法暨經濟法 依憲法第 86 條第 2 款與相關法律規章之規定，為取得不 動產經紀、估價與地政之執業資格，依規定除入會要件外，必 須經過考試及格、一定年期經驗或一定時數專業訓練的認可。 透過現行的不動產專業證照法制規範，是否可降低交易者互動 的交易成本而分享交易利得？就公共選擇理論而言，政府是平 凡人類組織而成的超級廠商，因而不免受到私心的導引，故並 不能保證將政府的手伸入市場就一定能獲得較良善的結果。各 種制度都難以吃免費午餐，政府擬定與執行不動產專業證照遊 戲規則，雖可降低市場傳訊失靈的成本，但須付出職業自由權 限制與證照管理的成本。為了使不動產市場參與者享受更大的 合作經濟剩餘，往深厚資源的方向邁進，本研究利用法律經濟 學研究取向，納入證照互依成本概念，探討何種證照規範密度 較可降低互依成本，進而提出不動產專業證照制度改善可考量 的方向。 不動產、專業證照、規範密度、交易成本、法律經濟 學、傳訊、互依成本 歷經時間的不動產產業之結構與變遷，台灣先後在 1999 年制 定「不動產經紀業管理條例」（以下簡稱經紀條例）1 、2000 年制 1 現行經紀條例（計40 條），自 1990 年「房地產仲介業管理條例草案」函送立 法院審議後，經過多次委員會審查，為使草案能完整規劃於「代銷業者」與「仲 介業者」，1997 年趙永清等再修正條文草案更名為「不動產經紀管理條例草 案」，最後於1999 年三讀通過公佈施行，為因應2001 年施行之「行政程序法」， 同年本條例修正部份條文內容，參立法院公報第79 卷第 84 期、第 86 卷第 57 不動產專業證照規範密度之法律經濟分析 3 2 定「不動產估價師法」（以下簡稱估價師法） 、2001 年制定「地 政士法」3 （以下簡稱此三法為不動產三照），隨著這些法律公布 實施後，隱含不動產產業中「經紀」、「估價」與「地政」等相關 業務的