商业地产社区商业街专题报告(74页)课件.ppt

社区商业街专题报告;; 社区的定义和特点;;一 社区商业街相关概念;社区商业街;概念;社区商业;社区商业占住宅总面积比例： 内向型为低于2% 偏外向型在2%-5% 外向型在5%-11% ;类型;商业街;社区商业街;小结;二 社区商业街发展研究;社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。 ———潘石屹;发展现状;发展现状;发展现状;发展现状;发展现状;优势一：商铺讲究“成行成市”已经成为发达地区的经验。社区商业街整体打造“特色”商铺是一条很好的思路，但是这需要专业化的整体经营策划理念进行支撑。因此，开发商首先有明确的思路，打造特色商业街和以特色商业中心为核心的“大商铺”，让社区商业街充分激发区域和项目的潜力。　;优势三：社区商业街适合现代人的生活习惯方式。对于社区居民来说，社区商业街构成了连接工作和生活的延伸，在休闲中购物，在购物中得到休闲。消费已不再被看做是一种纯粹的商业消费行为，它已成为人们生活中的重要组成部分。提高了消费的质量，就是提高了人们的生活质量。 ;未来发展前景;未来发展前景;未来发展前景;三 社区商业街的策划研究;房地产市场分析;房地产市场分析;区域商业分析;区域商业分析;自身情况分析;客户群分析;客户群分析;客户群分析;项目竞争者分析：;分析内容;S;三 社区商业街的策划研究;定位前的准备：;商业规模是确定社区商业街类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业街的性质，一般社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。;市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域??分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）； 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐等，但 社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定）。;;业态组合规划原则： 社区商业街的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。;租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 开发商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 ;租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力 g、规模主题 h、升值前景;2.收益还原法，通过租金的调研来推算售价。 根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金（一年）/投资回报率； ;项目市场分析;圈地街铺型;业态分布特点;一层;位于深圳福田区的东海坊是的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。;在社区商业街的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。 人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人