浅议精装房项目管理控制.doc

浅议精装房项目管理控制 摘要：住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代，精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。现在，开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。在此基础上，对精装房进行有序地施工管理与控制就显得十分必要。 关键词：精装房 管理 控制 当前，随着经济社会的不断发展，人们在物质层面的需求也越来越高，作为人们日常生活所必需的住宅来讲尤为如此。人们早已过了仅仅满足于房屋的基本居住功能阶段，已经开始向着对住宅审美提出更高的要求。因此，精装房也就应运而生。在此基础上，对精装房进行有序地管理与控制就显得十分必要。 1、 概念释义 “精装房”，顾名思义，简单来说就是指经过精致装修的房屋，它是和毛坯房、简装房相对而言的。精装房体现了一种房主人的身份地位和品质追求，装修过程中注重细节，从房屋的空间结构、格调特色等方面推敲打磨，以满足户主的家居要求。 2、 功能介绍 精装房是对房屋的整体进行地立体式“乔装打扮”，不仅是表面感官上的舒服，而且还有使用功能层面的便捷。比如，以客餐厅为例，精装过程中，设计时就要在满足功能需求的前提下，尽量使各种室内物体的形、色、光、质等组合得到协调，成为一个非常和谐统一的整体。精装是一个系统工程，整个房屋功能的整体发挥良好，才是达到最终的精装效果。整个家庭所用到的各个系统（如安全防护系统、卫浴系统、取暖系统等等），从设计、使用以至检修各个环节都是精装的组成部分。这些部分功能的充分发挥，才能保证居住者居家使用的方便与舒适。 3、 传统毛坯房设计的不足 精装房是传统毛坯房的升级版，但是并不是简简单单的在毛坯房之上加些装修就能实现房屋精装的效果。精装修与房屋诸多配套设施的安装是一体的，而毛坯房则只是在简单的建筑使用层面上对房屋进行改造，涉及功能层面的东西很少。传统毛坯房在功能设计层面存在着诸多的不足：比如，毛坯房设计时的理念基本上是平面的，从房间的整体布局到室内线路的安排都会显现出因平面设计而出现的不足，具体如：为求房屋内部地面的水平，在一些房间（如厨房、洗手间等）的进门处要刻意弥补彼此房间与房间之间的高度不协调；采暖设备设计安装往往不合理，有时还需移动位置重新安装，从而给以后的使用和维修带来不必要的麻烦；洗手间分界不明，干燥的地方和易湿的地方没有明显分区，从而导致地漏不足，再加上洗衣设备的部分功能无法设置，使得防水层极易受损；厨房系统中的相互配套设施（如排烟道、煤制气立管）管道设计中无法在合理定位，易导致管道之间相互位置配合不合理；安全防护系统存在隐患，这主要由于房屋的门窗套周边与墙体的搭配上不配套，使得安全防护系统中的报警设施无处安装；在房屋中的空调系统功能设置上，由于在结构梁处无法提前设定其具体位置，从而使得中央空调等安装后会导致室内层高的局部降低。 4、一体化设计控制 精装房设计过程中，设计师应该从一体化的角度来对房屋进行整体规划、打造。这种一体化的设计控制，融入人性化的设计，可以减少住宅的雷同化，提升住宅的档次，还可以降低建筑安装成本。一体化的设计，必须在房屋图纸设计和管理入手。在这方面国外经验值得借鉴，“为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产，这便是日本全装修住宅的一个显著特征——工业化生产。” 4、1规划设计 4、1、1住宅的户型分析开发商会从周边的整体因素出发来规划设计，经过科学细致地分析，最终确定所开发的住宅户型。这种规划设计贯穿商品房项目开发的整个过程，通过其设计理念提升住宅的品牌，为商家所的开发楼盘带来更多的附加值。 4、1、2电用系统在整体房屋的大致布局定下之后，就需要从满足住户的需求出发精确设计插座、开关、电用设备等的确切位置。 4、1、3住宅的整体功能是否完备并且协调一致，能够整体配合运转良好，这也是户型设计中所要考虑的一个大问题。此外，在洗手间的不同分区上，能否将干湿不同的区域进行合理设计并使之发挥功能。 4、1、4施工设计时，要充分考虑到室内所用管线的整体布局情况，事先在结构梁、板等的位置上预留好所需的设备（预留孔等），以此来减少房屋层高的降低。 4、1、5从房屋布局方面考虑，要着力避免因不合理的结构形式选择，诸如在房间角落墙面与柱子相连处呈现突然变化，使得整体布局趋向不和谐。 4、1、6设计过程中，对于室内各种系统的安装都要事先经过专业的设计，此外还应与其他专业部门和单位（装饰设计单位、建筑设计单位等）进行卓有成效的合作，并且规划和设计的中将其施工图纸进一步进行一体化转