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九龙园区冬瓜山地块控制性详细规划 重庆大学城市规划与设计研究院 2004年3月 编制依据 1、《中华人民共和国城市规划法》； 2、《城市规划编制办法》（建设部）； 3、《重庆市控制性详细规划编制办法》 4、《九龙园区土地利用城市总体规划》 规划范围 总面积1.14平方公里。 东以54米规划城市干道为界，南北西三面以自然山体为界。 现状情况 地形南高北低。 农田、菜地为主。 较多的水面（冬瓜山水库、农田） 5回高压线通过。 场地分析 平面 坡度 高程 坡向 三维 规划区性质 九龙园区工业拓展区。 绿地景观 保留中央冬瓜山水体，作为管理办公区。以此为中心，结合道路绿化与高压线走廊绿化向外放射。 44m城市干道隧道部分保留绿化带。 高压线走廊绿化带。 冬瓜山外围环状绿带。 规划结构 结合自然地形，将规划用地分为四块。 中部结合现有冬瓜山水库形成园区休闲及管理中心。 环饶冬瓜山水库布置西、东、南三块工业用地。 道路系统 规划区内道路分为城市快速路、主干路（均在园区外围）、次干路、支路四个层次。 区内道路网络系统为自由式，园区主要道路为26米道路形成的“T”字形骨架。 园区道路红线宽度分别为26米、16米。 指标体系 土地开发严格按地块控制指标体系控制。控制指标分为规定性和指导性两类，前者必须遵照执行，后者参照执行。 规定性指标 用地性质 建筑密度 容积率 绿地率 机动车禁止开口地段 停车泊位 建筑高度 配套公共服务设施 1、土地使用控制 ?用地性质划分至中、小类，为便于土地开发及规划管理，土地建设开发最小单位一般以道路红线所围合的用地为基本地块。 划分为工业用地、公共管理设施用地、道路广场用地、公园绿地（含水面）等，不得任意改变其用途。 对于有条件可互换的用地，应符合“用地与建筑相容性规定表”的要求。 2、建筑密度 为了保证用地有足够的室外活动空间及交通用地空间，规划建筑密度为开发强度上限控制指标。 建筑密度的控制应符合规范规定和地方建设实际，基本要求是工业区按35%控制，公共管理区按25%控制。具体指标按照分图图则中规定执行。 3、容积率 为了保证用地开发强度的合理性，规划容积率为开发上限控制指标。各类用地容积率控制符合国家规范和重庆市的有关规定。 初步设想工业区建筑容积率按1.2~1.5考虑，公共管理区建筑容积率按1.0考虑。 4、绿地率 绿地率为地块建设需满足的下限控制指标，规划区内各地块绿地率一般要求25％。 5、机动车禁开口地段 用地不允许车辆进出的地段，按地块分图图则中的规定执行。 具体包括区内54m、44m城市快速路及主路，以及其他坡度较陡、不适宜开口的道路。 6、停车位 各地块按其用地性质参照国家和地方标准配置适当的机动车停车位，即厂房建筑1车位/500平方米，公共管理建筑1车位/200平方米，并要求20％的停车位为地面露天停车位。 7、建筑高度 地块内最高建筑高度不得超过图则中规定的高度控制指标。规划区建筑高度原则控制在6层以下，局部为丰富天际线可有所突破。 指导性指标 人口容量 建筑后退道路红线 1、人口容量 各项用地所容纳的常住人口数量，初步考虑按每人用地面积35平方米计算，约居住3000人。 2、建筑后退道路红线距离 靠主次干道的多层建筑后退红线5m，低层建筑后退红线3m；区内其它道路两侧的建筑后退红线3m。 环卫设施 生活、生产污水采用污水管道收集到城市污水处理厂处理排放； 垃圾集中到城市垃圾处理场作统一无害处理； 按环卫要求建设完善公厕、垃圾站等环卫设施。 防 灾 防地质灾害 根据地质灾害评估报告，区内大部分用地为可建设用地。 为确保规划区东部、南部边缘地带的建设安全，在用地边缘15~20米范围为建设控制地带，以自然绿化为主，同时形成整个规划区外围环状绿化带。 几个需要讨论明确的问题 1、高压线走廊问题 区内现有高压走廊5回，其中220 kv线路由南向北穿越规划区。 按规范要求，220 kv线路走廊宽度30~40m 110 kv线路走廊宽度15~25m 35 kv线路走廊宽度12~30m 规划方案将区内道路及风景绿化结合高压线走向布置，但道路两侧建筑后退红线可能超过3~5米。 2、南部入口道路 现有道路坡度高达12~15%，如前期作为主入口需要进行大挖方。 阵掌诽释轴聊运之玫骸茸搀寞邢蔬乖绵粥祝滚参客凸设斤哄肘桌啸樱拾屑控制性规划汇报课件