高容积率——破解方法课件.ppt

Part2:化解地块高容积率的方式研究;化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段;影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积;提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用;提升容积率手段2——超高层研究;影响容积率因素——楼宇高度;我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关;超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础;超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%;超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制在150米，低于47层（要么100米要么超高150米）;超高层的梯户组织形式——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响;超高层的梯户组织形式——三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）;超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士;超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大;提升容积率手段3——功能转换;利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力;提升容积率手段——功能转换;销售型写字楼设置的背景;提升容积率手段——功能转换;住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求;合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块； 目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中； 区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。;如果本项目考虑部分公寓产品，则公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求;如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户;偏大面积的总裁行政公馆——公寓单层平面1000~1500㎡，总体量约4万㎡;提升容积率手段——功能转换;菜 市 口 大 街;对于项目，提升容积率的手段很多，根据项目情况，有条件有先后的选择……;参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下：;THANKS！