公用设备设施管理程序.doc

1.目的 规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。 2.范围 适用于公司各部门设备设施维护及检查。 3.定义 3.1公用设备包括： 3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。 3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。 3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。 3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。 3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。 3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。 3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。 3.1.8加工维修工具、设备：3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统 、桑拿设备、健身器材等。 3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。 3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。 4.职责 4.1工作职责 责任部门/岗位 工作内容 频次 职能中心/品质专员 公用设备设施的巡查与评估 半年一次 审批并备案各部门的《机电设备年度检修计划》 12月15日前 跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件 持续 指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大修和日常维修保养工作 物业服务中心负责人 公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作 每月一次 审核部门《机电设备年度检修计划》 部门技术负责人 公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备管理软件，解决技术难题、草拟技术改造方案及《机电设备年度检修计划》，外包公用设备保养维修工作的检查、监督工作。 协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核 设备设施责任人 责任范围内公用设备设施日常保养维修 4.2公用设备设施维修保养频次 公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。 检修类别 设备名称 每日巡查 周检 半月检 月检 两月检 季检 半年检 年检 每年三月 高压环网柜、变压器 Y J J J 配电室内的配电柜 Y J J J 动力柜、电表箱 Y J J J 电力电缆 J 防雷接地 J 发电机 J J J J 生活水泵及控制柜 Y J J J 生活供水管网 Y J J 雨水泵、污水泵及控制箱 Y J 排污管网、化粪池 Y J 泳池设备 Y J J J J 检修类别 设备名称 每日巡查 周检 半月检 月检 两月检 季检 半年检 年检 每年三月 消防主机、联动柜、 Y J J J 灭火器 J 电梯 Y J J J 电讯系统 Y J J J J 红外报警系统 闭路监控系统 J J J J J J 车场门禁系统 住户对讲系统 电子巡更系统 J J J J J 居家报警系统 Y J 清洁绿化设备 J J J 消防系统 Y J J J J J 公共设施 Y J J J 5 方法和过程控制 5.1设备房管理 5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。 5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。 5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全