市场研究概要.doc

2001年北京房地产重点项目 市场调查报告 广州蓝色创意广告有限公司 2002年1月 一、调查目的： 2001年入秋以来，北京房地产市场呈现明显衰退，为了准确了解北京房产市场的态势了解、研究目前和未来的竞争楼盘，为东润枫景把脉，找到2002年营销的解决之道。 二、调查时间： 11月15日—12月10日（历时一个月） 三、调查项目： 此次调查历时一个月，我们共派专人调查了北京市内大小22个楼盘，其中包括我们的竞争项目和北京比较有特色的楼盘，还有目前市场销售十分理想的项目。这些项目在某种程度给我们提供和总结了北京去年楼市大市情况，并可以为预测今年楼势提供一定的借鉴： 远洋天地、深蓝华亭、朝阳无限、银枫家园、蓝色家族、 阳光丽景、世纪城、鲁艺上河村、锦秋知春 郦城、朝阳园、北京印象 阳光100、凤凰城、东晶国际、珠江骏景、枫林绿洲、一栋洋房、康城TOWNHOUSE 亚运新新家园、嘉铭桐城 等 四、调研内容和分析形式： 在调查的过程里，我们做了定性和定量两个方面的准备，定量的调查中主要通过报纸收集相关的数据以及现场咨询获取的资料统计而成； 定性的分析主要通过楼盘现场的观察以及和售楼人员的沟通获取信息。通过两个方面的分析后，我们重点以定性的分析来对我们的调查做出一定的总结。 包含几个主要方面： 1.项目基本资料 2.目前销售情况 3.售楼部硬性资料 4.工程进度 5.现场销售情况 6.售楼人员印象 7.现楼印象 8.宣传资料收集： 9.楼盘广告分析 五、调查结论： 关于2001年市场的初步总结； 第一、2001下半年楼市出现不良反应： 2001年下半年，北京很多新盘上市，希望能借入世、申奥成功火上一把，但是市场的销售却没有“火”的迹象，无论是展会上还是售楼处成交量明显地不如上半年，原来热销楼盘月成交由上百套降至三、四十套，半版报纸广告的电话反馈到访人数也少了许多。比如锦绣知春、珠江骏景等楼盘，销售迅猛的势头都缓慢了下来。 为什么这样呢？首先，七月份以来政府的一系列宏观调控手段发挥了效力。比如银行对房地产按揭政策的调整，抬高了售楼门槛，既限制了部分购房人的贷款申请，又使开发商的回款慢了，工程进度受到影响，这必然会影响市场成交量； 其次，北京楼市的供应量与需求量不匹配。表现在两方面，一是量上的，一是结构上的。据某研究中心统计， 2001年上半年全市共推出新商品房项目近130个，而去年同期的新盘数量是85个，同比增长53％；下半年再推出新盘90多个，全年新盘推出数量达到222个。 再次，今年被称为“入住年”，实际是“入住问题年”。部分开发商忽视产品质量，到了入住的关头出了问题，有的明星楼盘也难免纠纷。此类问题主要是拖延交房、面积不实、改变原规划设计、贷不对板，再是质量通病等。为此，业主在与开发商多次对话、协商不果的情况下，出现了业主联合在售楼处静座，或闹上展会的激烈行为；有的则寻找法律保护，将开发商诉之被告席，比如必威体育精装版近的“鹏润家园事件”。由于入住楼盘纠纷不断，也造成了预购房者的恐购心理，他们宁可持币观望，不肯轻易出手，决不去做冤大头。 面对2001年的销售形式，到了年末，一些楼盘也对明年的楼市不敢有乐观的预测，纷纷争在11、12月正式开盘，比如康城TOWNHOUSE、珠江绿洲、西部郦城、橙色时光、等等，都想把握今年最后还不算很差的销售机会。 第二、TOWNHOUSE项目冲击市场，中高档项目受到冲击； 早有2001年是“TOWNHOUSE年”的说法，万科青青、康城、一栋洋房、翡翠城等项目接踵而出，广种“博”收“。可能是“拔节”速度有点慢，TOWNHOUSE的收成曾屡遭舆论质疑，但从各项目的销售情况来看，一年下来TOWNHOUSE也不算虚张声势，销售情况比想象的要顺畅得多：九龙家园的三期顶天立地很块售罄， HYPERLINK /exhibit/451.html \t _blank 一栋洋房推多少卖多少，慧谷根缘一期西区现在基本没房可卖了。 虽号称“TOWNHOUSE年”，可不少项目多半未准备充足，只是为了呼应媒体炒作仓促上场，结果是，受各种因素制约，先吆喝出来的TOWNHOUSE项目多半未能赶上前半年的头茬儿，上半年正式开卖的项目只有两三个。年底前TOWNHOUSE推出的项目明显增加竞争，项目包括：曾因绿化带规划、拆迁政策影响放慢档期的 HYPERLINK /exhibit/178.html \t _blank 雪梨澳乡，先紧锣密鼓“造TOWN”再“造HOUSE”的康城(现已把会所、样板间盖得有模有样了)。11月开始，亚运新新家园、 HYPERLINK /exhibit/450.html \t _blank 翡翠城、时代庄园、未来