呼和浩特市城市商业用地基准地价的确定17456680.pdf

维普资讯 第 33卷 第 1期 内蒙古师范大学学报 自然科学(汉文)版 Vol1．33No．1 2004年 3月 JournalofInnerMongoliaNormalUniversity(NaturalScienceEdition) Mar．20O4 呼和浩特市城市商业用地基准地价的确定 周瑞平 (内蒙古师范大学地理科学学院，内蒙古 呼和浩特 010022) 摘 要：在分析基准地价特点及其测算原理的基础上，运用均值一方差模型、样点地价一作用分值模型、级 别一地价模型及面积加权法，分别对呼和浩特市商业用地基准地价进行了测算 ，并对测算结果进行了比较、分析 。 从中找出了符合实际的基准地价理论曲线，最终确定了呼和浩特市城市商业用地基准地价， 关键词：城市土地；基准地价；呼和浩特市 中图分类号：P964 文献标识码 ：A 文章编号：1001—8735(2004)01—0089—03 基准地价评估工作不仅可以客观地反映城市土地利用的经济差异和城市土地质量的优劣，反映地产市 场中的地价水平和变动趋势，还可以为政府宏观调控地价、规范地产市场、征收土地使用税费，进一步评估宗 地地价、合理利用土地、引导土地流动和确定出让国有土地使用权最低价提供重要依据和参考标准，同时也 可以充分体现政府对城市区域经济发展、产业结构与布局调整和城市建设规划设计的意图，为房地产开发者 投资决策提供依据．正确确定基准地价对于减少国有土地资产的流失，增强对外招商引资的信心，增加对投 资者的吸引力，提高城市综合竞争力，推动城市产业结构升级和生产布局优化，加强政府的宏观调控具有重 要的意义和作用．本文应用均值 一方差模型、样点地价一作用分值模型、级别一地价模型与面积加权相结合 的方法确定了呼和浩特市城市商业用地基准地价． 1 基准地价 的特点 基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一 用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格l1J． 基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点．全域性指城市内的任何一个区域至少有 一 种用途类型的基准地价；平均性指基准地价反映区域的平均价格，区域内部具有相似性，区域之间具有一 定的差异性；时效性指基准地价所反映的是一定时间范围内的土地价格标准；分用途性指不同用途的土地 具有不同的基准地价；有限期性指基准地价必须定期更新． 目前，呼和浩特土地市场还处于发展和完善阶段，能取得收益的土地以及以获取收益为 目的而进行转让 的土地主要是商业、住宅、工业用地 3大类型．因此，所需确定的地价也就是商业、住宅、工业用地的基准 地价 ． 2 基准地价的测算 基准地价的测算是通过一定区域内已发生的土地交易及交易案例中所反映出的地价水平，来评估其他 未发生土地交易或土地交易案例较少、土地经营资料非正常区域的土地平均价格[．本次呼和浩特市城市 土地价格调查定级采用综合定级与分类定级同时进行的技术路线，分别收集了反映土地条件的商服繁华程 度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人 口状况和城镇规划等方面的数据资料，经过资料整理分析、定级因 素权重测算、定级单元确定、定级因素分值计算、土地级别初步划分，采用模型法和市场价格法进行验证校 收稿 日期：2003—10—17 基金项 目：国土资源部呼和浩特市城市土地价格调查项 目 作者简介：周瑞平 (1977一)，男 ，内蒙古武川县人，内蒙古师范大学在读硕士研究生 维普资讯 · 90 · 内蒙古师范大学学报 自然科学(汉文)版 第33卷 核，并经多方征求意见和实地验证，最终将呼和浩特市城区土地按综合用地、商业用地、住宅用地和工业用地 4类划分为25个级别．估价部分通过市场调查和现场收集反映土地价格的房屋出租、房屋买卖、土地转让、 土地出让、土地拍卖等资料，以及市政府和有关部门对新增建设用地各项费用的收取标准