2011—学习资料大全：房地产开发流程(全).doc

知识改变命运，勤奋塑造成功，天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感 房地产开发流程 目录- t2 j+ R; { H+ s第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段 R2 l% Z; ^0 N3 T! @ J一、获取土地使用权6 s( q( ~+ i) \. ]- Z; G二、/ L$ P6 q6 {2 \: C$ g |征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》# T( D2 h% T s6 {三、规划设计0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! @四、* G6 C: Y0 o6 N ?# W建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察) e# t) s6 y; Z7 Z1 Q五、申办《施工许可证》 s* M+ k4 T! u) j( s六、招标第三章：工程建设阶段) s! B a* W; ]6 f??E m5 D1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 f* Z# }0 ]/ T2、施工场地平整，达到施工条件4 g x3 l2 b8 X; R3、施工通道疏通，满足施工运输条件4 r+ ] C1 i( \. F6 n3 }! L4、施工图纸及施工资料准备/ n3 T. E |7 a. G4 A5、施工材料和施工设备的准备2 `9 \1 |+ P1 H S1 Q- [ a) S6、临时用地或临时占道手续办理 x$ i* C% `$ U3 T7、施工许可批文及办理开工手续6 Z, G W/ J! A# E# Q8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验; F0 i% { b7 F9 b2 v9、组织图纸会审、设计交底, W+ [; F1 R: [5 n6 W10、编制工程进度计划3 n) n0 [2 e$ k0 R11、设计、施工、监理单位的协调$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：项目销售阶段$ c- ]2 r! D8 v一、申办《销售许可证》4 X s4 G0 y( x/ x E二、商品房销售及按揭办理+ n# R) b9 f- R一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》6 U, W M5 K ?9 m4 k* J二、申办建设工程规划验收( [( T; f/ M- m( z* y, c三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》3 ]8 n$ W$ j+ T; C2 L1 x3 Q四、物业移交6 p% Z @# Y. @0 b1 |( ~第五章：交付使用阶段 第一章：项目决策阶段; [ u2 ~1 k#^8 ]9 J/ Q5 n房地产项目可行性研究阶段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 j??N? ? 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 x??K( X7 [0 Y+ r; u1、可行性研究的内容 . t??~( h. b% ^9 Z V可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 9 m6 r+ f; A# Y- X0 P. ~% n/ }可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 6 k; 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3 t$ j! r??_( E! C7 e. [; n ?3、可行性研究的工作阶段 1 U/ F6 S??K |. Z9 e, O1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。? ? 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 ( C# s3 p. R( @+ N; ?1 ~3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。( R0 c0 V; }0 e( G4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。