2012年四月份中山市住宅写字楼市场状况.docx

中山住宅市场（中山房管局）中山写字楼市场一、中山目前的写字楼需求，来自金融、证券、物流、保险、IT、咨询顾问、地产、贸易、广告装饰、设计、培训机构等企业，其中，金融贸易类企业所占比例较高，约占40%以上。（高力国际办公楼服务部董事刘凌晴）来源：搜狐焦点网2012年05月04日14:37 我来说两句(0)二、关键词1：一主二副中山写字楼分布现状根据市三产办的资料显示，目前中山的写字楼市场的分布主要集中在中心城区、火炬开发区、小榄—古镇三个片区，这也是目前服务业比例相对较高的区域。其中，写字楼经济以中心城区作为最主要的核心点，从而形成了“一主二副”的局面。此外，记者从三乡镇政府了解到，“十二五”规划期间，三乡镇也将在镇中心打造“中山南部金融服务中心”，其中投资达2.6亿的三乡镇金融商务中心已处于施工阶段。未来金融项目的落成，还对该镇完善城市功能、加快城市转型、打造副中心城市起着战略支撑作用。以下是全市写字楼 “一主二副”的市场现状：商务办公区：中心商务区区域范围：中心城区，包括东区、石岐区和西区功能定位：中山市市级商务办公中心区域。商务办公区：火炬开发区区域范围：火炬开发区功能定位：市级产业服务中心。商务办公区：小榄－古镇区域范围：小榄和古镇镇区功能定位：区域性产业服务中心。关键词2 租金租金水平较上年有所回落高力国际的统计显示，受供应量激增影响，2012年第一季度写字楼租金录得为62元/平方米/月，较2011年有所回落。其中，东区一季度租金为每月每平方米76元；西区的传统商住型写字楼租金为每月每平方米45元；石岐区写字楼的平均租金为每月每平方米65元。总体租金水平与国内一、二线城市相比仍有较大差距。关键词3 租户内资企业占绝大多数至于写字楼租户方面，目前中山写字楼租赁主要客源来自于国内企业，所占比例在86%以上；外资企业所占比例约为14%左右，其中又以港资企业为主。由于目前中山外资企业进驻的比例偏低，因此未来这将成为写字楼租赁市场挖潜点。而位于核心地段，产品标准较高的优质物业更能吸引外资企业的关注。高力国际方面的调查发现，300平方米以内的写字楼单位在目前的中山市场中会较受欢迎。关键词4 售价中山甲级写字楼售价水平提升随着盛景尚峰和中环广场等新一代高标准的写字楼项目入市，售价水平相比之前大幅提升，带动了中山写字楼销售均价呈现出明显的上升趋势。目前，中山市在售甲级写字楼项目有盛景尚峰商五座、中环广场、星汇湾等，市场报价在13000至15000元 /平方米；市场成交以中小面积散售为主。而档次相对稍低一些的写字楼项目，如粤海丽江国际、颐和中心、弘业ICF、美银国际等项目，其均价也基本保持在9000至11000元/平方米水平。记者调查有心人都可以看出，自2009年以来，中山的写字楼产品有了明显的提升。如利和国际金融中心、盛景尚峰、中环广场等标志性优质项目，逐渐引领中山的写字楼产品开始进入了全面升级更新的发展阶段。其中，主城区规划档次（租金水平）最高、地标性最强的项目，主要以东区中山三至五路、博爱路一带的写字楼项目为主。外观设计、硬件升级最明显首先，从写字楼的外观设计来看，随着对建筑物装饰性要求的不断提高，玻璃在建筑行业中的使用量也不断增大。在近几年主城区新推的写字楼中，建筑外立面逐渐采取玻璃幕墙的装饰设计，其中以具有隔热效果和良好的透光性的low-e玻璃成为了甲级写字楼争相采用的建材，如盛景尚峰、中环广场、大东裕等。此外，利和广场、颐和中心的外立面采用干挂花岗岩石和玻璃相结合的工艺。在楼高规划方面，写字楼层高有了明显提升，今年新推的宏宇大厦、颐港商务中心、弘业ICF等写字楼高度普遍在30层左右，与财富大厦、东方商务大厦等一众2006年前落成的“小个子”项目相比，无论是形象、档次、体量等形成了鲜明的对比。而这也令不少早期写字楼项目的租金走上了下坡路。从硬件设施来看，随着现代化玻璃幕墙的外立面设计成为市场主流后，隐藏式的中央空调也逐渐取代了旧式的外挂式自装空调（如最早期的东区保利大厦）。另外，新一代的写字楼在电梯的配置数量、品牌和速度（高速梯）、载重量等方面有了明显的提升。停车位增加，服务也增值如今随着写字楼大多成为城市综合体的一部分，项目对于车位比的要求也是越来越高，商务办公的便捷程度得到了明显的改善和提升。根据现代化写字楼的标准，“地面 + 地下”相结合的车位分布是较为理想的模式。其中，租户对于地下车库配备量的关注度尤为之高。如盛景尚峰、中环广场这类纯商业写字楼，目前其车位比大概在1:1（每100平方米配1个车位）左右，基本符合现代化办公的需求。从管理配套以及增值服务来看，以利和国际金融中心、盛景尚峰和中环广场为代表的新一代写字楼也出现了明显的变化。如在安保系统方面，中环广场率先采取了闸机进出入管理的模式。在商务服务方面，标准化的会议室