农民拆迁工作一席谈1430185121.ppt

农民拆迁工作一席谈 杭州桃花源房地产开发有限公司 一、现阶段工作特征二、桃花源项目拆迁体会三、建议与请求  一、现阶段工作特征 1、“过街老鼠”式的工作：从湖南“嘉禾”事件作为2004年中央治理整顿的典型之一，到2005年初的“柔性执法”作为全国政法系统一功绩；从媒体中大量冲击眼球的拆迁冲突事件，到金水桥边自焚的个案，其原罪归结为一切拆迁行为，故拆迁工作不让“人人喊打”才怪。 2、“黑洞”式的工作：世上没多少人能读懂霍金的“黑洞”，拆迁工作是“黑洞”中的“黑洞”。冥思苦想，是一项不成立的工作。具体凸现的是政府为创和谐而将亲手制订的相应法规、政策又亲手送进焚坑；完善健全法制社会的初衷，由于“柔性执法”的自用，让执法、判法出现真空；具有社会及自然双重属性的追求利益最大化愿望，在利益双方间（拆迁人、被拆迁人）永远不能划等号。 3、灾难性的工作：出让的毛地施工及与客户契约后，出现客户权益受损的项目灾难，往往是拆迁工作造成的；一旦出现项目灾难，虽然有其理性考虑，但就工作而言，其从业人员是不可饶恕的，处罚的灾难降临也是应该的；为避免降临灾难，从业人员会无奈地选择某些隐藏着灾难性的决定与行动，届时，从业人员声誉也将是灾难性的损失。 二、桃花源项目拆迁体会 桃花源公司项目的整体拆迁工作作个基本面判断：南区按工程进度问题不大，西区年底交付形势严峻。西区别墅总量136幢，已施工建设110幢，剩余26幢未开工的别墅中，受房屋未拆迁直接制约的有18幢。结合造成形势严峻的原因及确保完成所营创的条件谈些体会。 根据当地实际，其拆迁全过程（安置地选址、规划设计、抽签定位、补偿洽谈、市政建设）都为公司行为。故下列方面尤为重要： 1、安置选址的共识性：西区安置选址充分满足了被拆迁人的意愿，选址是成功的。 2、安置用地量和规划的充足及公平性：由于西区原始征地的安置宅基地土地量不够，规划中又没注重被拆迁人会提出的公平性，从而造成先天不足。由于土地政策变革无法再扩征，在作规划调整后，至今尚缺5亩商业道路用地。 3、评估的大多数与公开性：西区启动拆迁程序后，由于存在门难进现象，只对小部分拆迁户进行了丈量与评估，未能达到大多数（80%以上）评估、公示、洽谈后签约这是失误之二。使其村民失去了“比较利益”的自我主张，总是怀疑我比人家吃亏，很难下笔签约。农民与城市居民拆迁的比较，其最大差异是农民间的信息关心程度和传播速度大大超过城市居民。 4、抽签定位的先决性：西区拆迁户在组织的一次性抽签时没成功后，又没坚持一次性抽签定位为先决条件是失误之一。造成三户已签订补偿协议的拆迁户无法建房达二年之久。  5、市政建设滞后的干扰性：农民有小农意识一面，非自费地用一天水、电也是好事，故市政建设或水、电接入，都会以各种理由阻挠工程施工，东、西区安置宅基地都出现类似情况。所以有条件时，市政建设先行是明智的选择。 6、借助基层组织力量的关键性：拆迁工作的组织实施，按规定是地方基层组织的法定工作，但“桃花源”项目所在地的基层组织工作力度几乎为零，无借力可言。 为确保现阶段开工工程面和年底交付，营造及铺垫性工作如下： 1、保护性施工：由于未搬迁户存在，有其环境的反影响，导致西区六幢别墅被村民阻碍施工，春节前已准备材料就绪，将会同政府、政法、公安、土管等进行保护性施工（由于各级政府的人代会和“桃源山庄”村民的集体上访，使其一拖再拖）。 2、提升和增加安置房价值和数量：在不能法定扩增宅基地的情况下，与政府及规划部门沟通，通过规划调整，增加安置房的临街门面房数量，使其增加安置房的吸引力。 3、加班、加点、加快安置房建设：由于政府规定临街安置房必须统一建造，为此由公司组织实施。根据实际经验，统一建造与拆迁程序推进是一对矛盾。若加快了拆迁程序推进，则抽签定位确定后，将出现全民是施工员、监理员和质量管理员，从而干扰和影响安置房施工进度，最终影响拆迁进度。但为保证安置房施工不受干扰，相对给拆迁程序完成的时间非常有限，增加了拆迁程序推进的风险性。所以西区拆迁是从业人员在”赌博”。 4、变通尚缺的5亩商业道路用地：通过大量而又艰巨的工作，与村、组、村民达成共识，并取得土管、城建的支持，下月初能填土施工，免除了拆迁户的临街房无街道的顾虑，以增加拆迁户的信任。 5、兼顾平稳、适当提高补偿标准：造成拆迁难的因素很多，但开发公司结合自身项目及工作人员特点，擅自大幅度提高补偿标准是因素之一，某种意义上来说，是开发公司自身造成的。可以肯定的说，“桃花源”项目实施及签约的拆迁补偿标准在余杭西部是最低的。在兼顾平稳的情况下，将适当增加剩余拆迁户的补偿标准。 三、建议与请求