瑞安商业街说明0724.doc

 瑞安市瑞祥新区商业步行街规划·建筑方案设计 设计说明 一、项目概况 1、项目概况 瑞安市地处浙江东南部，濒临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，西北靠青田县。瑞安隶属于温州市，市区位于市域东部平原区，北距温州市区34公里。瑞安市历来商业发达，市场繁荣，温州人更是以经商闻名于世。近年来随着瑞安经济的快速发展，城市商业区的建设逐渐成为完善城市配套设施的重点。按照瑞安市委、市政府提出的工作要求，根据瑞安城市总体规划和瑞祥新区控规，瑞祥新区商业步行街及综合商业街区的建设提上了议事日程。 瑞祥新区作为以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是瑞安市城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区商业步行街位于瑞祥新区南部，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公等商业服务为一体的现代化标志性地段；商业步行街项目的建设，将有利于利用其聚集效应和辐射功能，满足瑞祥新区公共服务设施的要求，并有力促进瑞安城市中心区商业功能结构的完善，满足市民不断提升的消费水平与要求； 同时，商业街的建设将新区商业金融服务设施的质量与人气的凝聚力，优化配置城市现有的文化、游览资源，为城市商业区的建设注入新的活力，并把瑞祥新区的建设与发展推上新的高度。 2、规划范围与区位分析 瑞祥新区商业步行街基地位于瑞祥新区最南端，南接瑞祥大道，东邻和平路，北靠规划河道，西望罗阳大道，罗阳大道西侧为三叉河河道及滨河绿地；整个基地中部被瑞莘路穿越，划分为南北两个街坊；整个基地呈南北向长方形，南北长约550米，东西宽约150米，总用地面积约7.12公顷，其中南北两个街坊内净用地6.42公顷，城市道路及其他代征用地约0.7公顷。按照2005年必威体育精装版的《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》，整个街区中部将设置一条商业步行街，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。 瑞祥新区位于瑞安市城市东北部，西部隔万松山与老城区相望，南侧为安阳新区，北靠大南山；新区经十多年的规划控制，建设量很少，是瑞安市区目前可供开发的唯一一块较大规模的建设用地。而商业步行街基地位于瑞祥新区最南端，紧靠瑞祥大道（现104国道），从整个瑞安市来分析，它的地理位置处于较为核心的区域，交通便利区位优势明显，是一块不可多得的风水宝地——首先，步行街区向南通过罗阳大道可与南部安阳新区的新城市中心直接、便捷的联系；其次，通过瑞祥大道（现104国道），向西可顺畅的连通老城区，向东可与瑞安市东部的莘塍、汀田、塘下等城镇群便捷的沟通。因此，瑞祥新区商业步行街作为城市中心的有机组成部分，由于其无可比拟的区位优势，可以最大限度的发挥其商业聚集效应和辐射功能，从而带动瑞祥新区、乃至整个瑞安市北部地区的开发建设。 3、基地现状分析 瑞祥新区商业步行街基地范围内有工业市政公用设施。用地以农业生产用地为主基地内地势平坦，地势大体上北低南高现状高程大多在米之间，绝对高差在1米左右。基地河道三叉河纵贯南北，水位较高，水质良好按照《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》规划要求，基地西侧的罗阳大道道路米，道路米道路米道路米，、 本商业步行街所处的瑞祥新区从1997年开始，经历了《瑞安市站前区控制性详细规划》（1997年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2001年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年）多个规划，对于瑞祥新区及本街区的定位分别如下： 1、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年） 瑞祥新区的功能确定为：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划以创造人性化、生态化和富有活力的城市空间为目标，结合自然环境特征和现状用地特点，采用“一核、二轴、三区、四带”的布局结构。火车站路南段以商业步行街形式布置，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。 2、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年） 瑞祥新区的功能是：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局，南北向发展轴罗阳大道公建单侧布置，南段以商业步行街形式规划，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。 可以看出，对于本街区的功能定位，两次控规基本保持一致，步行街东部的地块用地性质从原有的C21变更为兼容性更好的C2，同时在用地划分上，从原有的6个地块减少为4个地块。根据本次规划的规划要求，南街坊的L-15、L-18作为返还用地，目前用地界限已经确定，南街坊东侧肯定需按照3个地块进行设计。 三、 商业街区的商业定位和业态选择左右了商业步行街的功能与空间形态，也决定了商业街的未来发展状况。因此，我们首