复合地产策划规划案例.ppt

前 言 当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。 当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦ＢＯＴ建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个２０余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有更大的价值。 各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。 因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。 任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。 随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，　凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。 目 录 目 录 第四章 区域功能构建 海峡合作论坛永久会址 36洞世界岛高尔夫球场 超五星级海岛式主题度假酒店 松山巨型妈祖坐像石窟 现代观光休闲农场 生态滩涂水产养殖及加工区 滨海湿地公园 闽东宜居滨海新城。 第一章 霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标 霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。 其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。 地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。 地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。 地块属性：属于滨海型滩涂用地。 福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。 资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情况 2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，其中已开工项目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%. 2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。 2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米； 2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284家，面积2.96万平方米，金额3758.2万元。 （资料由霞浦县房管所提供） 说明： 1、霞浦城市容纳力有限，基础弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量少。 2、2600亩按中等开发强度计算将容纳约8万人口。2600亩土地供应短期内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市场的建设用地（目前平均每年推出１００亩）。 3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求项目必须具备超强吸引力的产品。 4、目前看，项目区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市现有成长速度，市场对本项目认知度不会太高，二级市场的土地价格有天花板。 5、 开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦项目潜力资源，在更广阔的市场上竞争。 6、 基于此，福宁湾围垦项目核心是提升项目价值（从城市经营角度亦如此）。 （S）优势 海峡环境：马英九当选台湾地区领导人，使海峡两岸局势一定有相当改变，一个中国之下，“两岸共同市场”成为可能，霞浦台缘关系深厚，为项目打造提供了良好的政治环境。 规模优势：围垦项目总面积34100亩，实际造地26460亩，其中：建设用地2600亩、滞洪区7640亩，农业、养殖用地23860亩，规模效应的优势非常明显，有机会打造出各类特色产品。 新城市优