天成·蒙自北城项目沟通报告.ppt

商业贴上艺术的标签！ 休闲业态得以存活！ 产品剖析 产品剖析 点式住宅，1梯六户和1梯八户； 错开排布，争取住宅均有南向景观面； 住宅主要集中为居家型产品，新型市场的压力相对减弱； 城市型商务+高档次酒店+城市小户型住宅 城市精英型居家住宅 产品剖析 商业形式较为丰富，后期经营较为灵活； 商业形态以及体量较好控制，为后期招商奠定基础； 商业总体量得意保留，不损失项目商业面积； 特色式商业形态，具有一定市场号召力； 城市型休闲商业中心 城市型休闲商业中心 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 住宅篇 产品方向性探讨 产品剖析 酒店或写字楼立面 酒店或写字楼立面 住宅立面 住宅立面 住宅立面 住宅立面 产品剖析 “圆形”结构的立面效果 成都·通瑞浅水半岛 案例参考 产品剖析 占地面积：47150平米（70亩） 建筑面积：259329平米 容积率：5 绿化率：48% 住宅立面 产品剖析 住宅立面 产品剖析 住宅立面 产品剖析 产品剖析 会所+音乐广场+景观大道+音乐殿堂等…… 小区内部探讨 商业篇 产品方向性探讨 产品剖析 产品剖析 方向二 产品方向性探讨 产品剖析 满足住宅品质最大化 商业为辅助表现 广州·富港优山美墅 案例参考 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 城市型商务+高档次酒店 城市小户型住宅 城市湖景景观住宅 中央景观集中共享，体现完美景观视野； 各功能住宅分布合理，互补影响； 住宅体量尽量最大化，满足需求； 商业体量适中，风险和压力较小； 商业形态可以多样化存在； 城市次区域型商业体 城市次区域型商业体 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 方向三 （商业当道） 产品方向性探讨 产品剖析 特色化商业设计 多样性商业业态规划 1F 2F 3F 4F 价值轴 3万 1.5万 0.6万 0.5万 商业与住宅的价值相差较大。 如果按照传统模式建设，那项目平均层数下只有2/5的商业价值。 项目产品参数指标分析 而我们要做的就是扩大2/5的部分，提高商业价值的体量以及质量 项目产品解析 1F 2F 3F 4F 思索分析： 价格随着商业楼层的加高而逐渐衰减，势必减弱项目的盈利空间！ 而类似于“1拖4”或者“1拖3”的产品面积拉大，总价过高，都会在销售上产生一定的抗性，势必拉长项目的销售周期！ 因此我们建议采用开放式天街的处理方式来化解项目遇到的尴尬问题！ 案例— 成都 中华置地广场 案例— 成都 中华置地广场 案例— 成都 中华置地广场 产品的差异化做足，树立产品特点； 依靠项目后期营造的大商业氛围，在氛围下做细产品； 将产品全面化细分，做到它有我有，我有它无； 门槛放宽最大化吸纳我们的客户群体； 销售出去才是项目价值，产品越小越好； 我们认为 采用“大格子铺”的产品定位！ 格子铺 “格子铺”源自日本，是在城市繁华地带的商铺内，放置标准尺寸的“格子柜”，任何人只需每月支付很少的费用，就可以租用格子寄卖自己的物品，相当于拥有了自己的一个“格子铺”， 同时会有专职人员代你经营管理。 一来降低了租金成本，二来推广和经营都能委托格子铺的经营者完成，不会影响到自己的时间。 无锡·金太湖国际城 案例参考 产品剖析 占地面积：145867㎡ 容积率：3.06 绿化率：25% 设计单位：美国RNL 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 将大体量商业进行切分处理！ 将商业难点的高层部分按低层效果来处理！ 日本·难波公园 案例参考 产品剖析 设计单位：美国捷得国际建筑师事务设计所 极具特色的商业体！ 视觉冲击力极大，商业号召性大大提高！ 第一步骤 树立整盘形象 为快速推售项目一期产品，并获得较好的利润价值，必须短时间内提升项目形象，建立市场口碑，建议在二期用地上先行搭建可拆装的售楼中心和简易体验样板园； 体验式营销卖场 第一步骤 树立整盘形象 项目紧邻城市主干道，工地围墙包装将有助于提高项目关注度，打眼效果明显，因此建议将工地围墙包装视为重点，倾力打造，树立项目品质与特性。 工地围墙包装 客带客 ——为项目建核,设立小团购优惠政策，利用老客户拉动新客户的加入 主流媒体推广 ——通过市场宣传,广泛蓄积客户 SP活动 ——结合活动提高市场关注 DM单页——城市全覆盖的宣传 专向渠道扩展 ——针对性的宣传 第二步骤 多渠道上客 上客方式： 客带客 城市规模小，人数不多，口碑拉动效果明显； 为来访客户办理LOHAS卡，利用该批客户建核； 设立项目小团购优惠政策，通过积分活动实现项目的客代客—每带来一个新客户即可享受LOHAS卡优惠印章，新客户可即时新办理LOHAS卡，享受优惠以及印章优惠活动； 后期项目开盘后可进行操作调整，扩大带动效应，形成上客； 第二步骤 多渠道上客 主流媒体推