宁华星湖湾12年营销报告.ppt

宁华·星湖湾2012营销执行报告;1;2011年销售回顾;2011年竞品销售回顾;客户集锦;客户分析;会所配套齐全，充分体现了项目调性，给客户带来高端体验，提高客户对于价格的预期 一楼的4.9-5.3米的地下室与花园赠送，体现了项目产品与市场普通产品巨大的区隔力，作为项目的旗舰产品，拔高了整个项目的调性，制造市场影响力 12月份地铁勘探物料展示，项目为地铁物业的预期得到了印证，增强了客户对未来升值潜力及便利交通的信心 全冠移植园林，石材铺装的园林展示，给客户美好未来居家感受的印象 新风系统等硬件设施进一步提高楼盘品质，众多品质性功能的展示，提高了客户对价格的预期;海军陆战队欢迎仪式;12月10海军陆战队活动包装建议;一系列的巡展活动为项目直接积累客户1180批成交7套，其中步步搞活动良好的形象包装为项目在星沙市场树立影响力;宁华星湖湾开盘活动 时间: 2011年11月19日11点 开盘当天到场VIP客户登记为54批，未登记15批，共69批；均价为8426元/㎡，最高价为12000元/㎡。推售为22#、20#整栋及16#、14#、13#、8#、7#、4#除四楼以外房源共82套房源，开盘当天销售40套，销售率达52%；认筹72张，解筹率达60%。 开盘当天现场整天为客户提供冷餐服务，有水果、糕点、饮料等食品，体现周到服务，现场工作人员在各自岗位上尽力与客户亲切沟通，体现完美的服务精神。 现场包装、布置、区域的功能划分合理，从进场到签约流程顺畅，在给客户舒适度的同时选择最短的路径，使客户在最短的时间内完成签约；同时也给客户造成紧迫感，促成成交。;海军陆战队欢迎仪式 时间: 2011年12月24日下午三点 目前项目销售最主要的任务是消化一期一批剩余房源（暗销）。活动前期，项目组利用短信群发、销售员call客等形式进行活动信息发布。 活动采用海军陆战队为星湖湾保驾护航为噱头，吸引吸引了业主以及诚意客户的目光，邀约已成交客户参与，起到老带新的效果。现场整体调控较好，流程设计合理，得到到访客户的一致好评。 本次活动，项目共计到访263批，其中中原转介25批，博思堂转介19批，宁华员工转介97批，已登记来访客户122批，成交2批。活动为剩余房源的推动起到较好的促进作用。;;有品质的暖场活动促进客户到访，给客户以高端体验感。;■ 一、二、三楼选择客户分布都比较均匀； ■ 顶楼产品面积偏大，卧室数量少，总价偏高，是顶楼没有成交的主要原因。;■ 低学历高收入是本项目成交客户的明显特征，这样一批客户在内心是 希望通过购置高档物业来获得一种社会地位的认可。;■ 本项目成为大部分成交客户改善居住环境的首选； ■ 刚性需求与投资需求不多， ;未成交客户分析;去化分析;2;国家宏观经济数据—11月CPI、PPI持续回落，分别跌至14个月和23个月以来最低点，一方面宏观调控政策作用逐渐明晰，通货膨胀发生扭转，另一方面宏观经济增速放缓压力增加。 全球经济形势——全球经济增速明显减速，发达国家对经济拉动作用减小，各国宏观调控目标和方向存在分歧和冲突，协调难度增加 宏观货币政策——相对稳健的货币政策，使得房地产市场买卖双方门槛提高，尽管12月存款准备金率三年来首次下调，但针对楼市的信贷政策仍然继续从紧。 信贷政策——限购加上限贷，客户置业门槛进一步提高，同时银行放款速度较慢，开发商现金流转迎接挑战。 全国楼市——政府地产调控态度坚决，多部委明确表示不会对地产调控政策有所放松，北上广深等一线城市房价大幅下跌。 长沙楼市——长沙楼市受政策影响明显，8月拐点后楼市量价齐跌，随着保利万科等品牌开发商带头降价，长沙房价也由暗降变为明降，市场竞争进一步激烈 ;银根政策导致目前国家建设工程停工，资金流动紧张，预计2012年银行资金会放出流通至市场，届时部分资金将流向房地产市场; 政府换届预计会出现放松政策； 预计2012年市场将会出现谨慎性利好。;;2012年长沙房地产市场推货量预判;明年需求仍然以刚性需求、首改需求为主；楼市成交预计继续持平； 受政策影响，按照目前长沙楼市的成交量价齐跌的趋势，2011年下半年至2012年上半年成交将有一定程度的下降，预计明年年中会出现新的拐点，下半年楼市将有所好转。;2011年洋房去化情况;2012年竞品推售情况;宏观：2012年市场低迷，回暖较晚 市场：竞争压力巨大 洋房年消化速度：127套 ;逆势如何完成？; 理性认知项目 客户界定 项目差异点价值挖掘 价值形象升华;;项目竞品比较; 海军陆战队安保团队，长沙市场暂未出现，包装空间较大底户洋房户型与联排别墅属性类似 顶复洋房户型设计面积较大，舒适性较高，在区域内市场竞争较小适合单独包装卖点;继续拔高调