上海闵行新浦江城开发启动和产品研究报告概要.ppt

新浦江城开发启动策略及产品研究分享 新浦江城基本资料 新浦江城总平图 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 总占地1.8平方公里 总建面130平方米 综合容积率1.10 楼盘属性 超级大盘 世博辐射区域 政府重点工程 意大利风情小镇 华侨城品牌 产品创新 一期总建23.5万 容积率0.4 产品复合及均衡配比降低风险 独院别墅创新、花园公寓、水景公寓产品刺激点多 商业、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用，提升品质 新浦江城一期的开发及营销措施 新浦江城成功启动的营销模式 陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示 新浦江城 丹桂轩展示，中秋已开业 院墅水岸公寓花园公寓水岸联排 新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动 新浦江城对区域产品的影响 闵行区浦江镇中心（浦星公路800号） 位置 本期为第一期 分期情况 4层多层、11层小高层、联排及独栋别墅 产品类型 新浦江城 项目名称 世博辐射区域，政府重点工程，超级大盘；意大利风情小镇；华侨城品牌；产品创新 卖点归纳 别墅15800元/平米，小高层均价7500，多层均价8000 平均单价 意大利式 建筑风格 一期1000套 套数 总容积率1.1，一期0.4 容积率 总建面130平方米，一期23.5万平方米 建筑面积 总占地1.8平方公里，一期0.7平方公里 深圳华侨城业主在上海再次置业的较多 漕河泾工业园区企业主订了2幢小高层，一幢自用一幢客户用 别墅客户30%来自浦东，尤其是浦江镇（钢材、机电、刺绣等私企业主），30%来自卢湾、黄浦、徐汇等周边区域，30%来自外地、外籍人士 客户构成 别墅为200-300平米 小高层为150平米2室2厅和190平米3室2厅 主力户型及 套数比例 占地面积 项目概况 中央河道 南 工业园区 办公配套 商业配套 一 期 游艇俱乐部、医院 一期 　 　 　 18% 集中绿地率 　 　 　 41% 绿地率 　 　 　 45% 建筑密度 　 　 　 1.10 综合容积率 1 1324649 100% 120.72 合计 　 　 0.29% 0.35 市政设施用地 　 　 16.20% 19.54 公共绿地与河道 0.35% 4600 0.48% 0.58 幼托用地 38.15% 505300 32.33% 39.02 商住综合用地 4.11% 54400 2.38% 2.87 二类居住用地 16.35% 216600 30.96% 37.38 一类居住用地 9.69% 128400 3.54% 4.27 商办综合用地 17.32% 229449 7.60% 9.18 商业用地 14.03% 185900 6.23% 7.53 商务办公用地 比例 建筑面积 比例 用地面积 （公顷） 用地性质 新浦江城总体经济指标 　 　 235080 总建筑面积 　 11.96% 28117 公建小计 　 2.00% 4693 幼儿园 　 2.62% 6153 配套公建 　 0.99% 2321 餐饮 　 2.10% 4940 配套商业 　 2.98% 7010 商办广场 　 1.28% 3000 社区中心 　 68.26% 160458 住宅小计 308 17.04% 40050 水景公寓 240 17.39% 40892 花园公寓 115 10.78% 25344 联排别墅 110 12.60% 29628 院墅 80 10.44% 24544 独立别墅 套数 配比 工程量 （m2） 项目 新浦江城一期经济指标 第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象； 第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的； 第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化； 新浦江城开发启动策略 69%（余25套） 多层 80 2006-4-23 90%（余6套） 多层 62 2006-4-16 98%（余1套） 多层 40 2005-11-27 71%（余12套） 联体 41 2005-11-18 69%（余5套） 独院 16 2005-11-18 83%（余7套） 联体 41 2005-11-6 88%（余5套） 联体、独院 42 2005-10-21 100% 独院 13 2005-9-30 99%（余1套） 小高层 67 2005-9-11 100% 小高层 76 2005-8-28 100% 小高层 77 2005-8-23 100% 独院 14 2005-7-23 95%（余1套） 联体 2