城市开发导论.docx

1城市开发的概念1.城市开发是通过有组织（政府控制）的手段对城市资源进行大规模安排以期获得城市发展效益的过程。2.城市开发的类型(土地属性，对象，开发时序，功能)（1）新开发与再开发a.新开发：将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程b.再开发：城市空间的物质性置换过程，往往伴随功能变更过程。新开发外延式（摊大饼，轴线开发）跨越式（卫星城，组团式聚合式（表现为城市功能区和组团的聚合）（2）公共开发与商业开发a.城市空间可以分为两类：公共空间和非公共空间。b.公共开发的决策以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据；非公共开发的决策以自身的利益为目标。（3）功能区的分类型开发按照开发区的主要功能分，城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。（4）其他开发类型按时序分将开发分为土地开发（一级开发）和建筑物业开发（二级开发）3. 城市开发相关理论一、系统论（1）城市生态系统——城市生态系统是特定地域内的人口、资源、环境（包括生物的和物理的、社会的和经济的、政治的和文化的）通过各种相生相克的关系建立起来的人类聚居地或社会、经济、自然的复合体。——《环境科学词典》（2）系统要素a.自然生态子系统包括城市居民赖以生存的基础物质环境，如太阳、空气,水、土壤、动植物、微生物、矿藏以及自然景观等；b.子系统主要由城市的工业、商业、金融业、建筑业、交通运输、贸易、信息通讯、管理、科技和农业等系统组成。承担着城市的生产功能。c.社会子系统指城市居民生活系统。由居民、饮食、服务、供应、医疗、体育、旅游、娱乐等部门组成。主要承担城市的生活功能。（3）系统特征a.以人为主体的生态系统b.开放性和不完整性(缺乏分解者,生产者（绿色植物）少而且作用发生变化)c.人工环境的生态系统d.对非生物体部分的利用不平衡二、、动态发展理论基本理论：城市各因素都是不断发展的，每一个发展时段都是前一时段发展的延续。典型用途：（一）人口预测（二）经济预测三、平衡理论a.基本论点：城市开发各个因素之间关系应该达到一个相对稳定点。c.用地平衡，投资与收益的平衡，供需平衡四、门槛理论a.基本观点：城市的资源在一定的时期内是有限的，城市的开发强度是有限的。c.主要用在（一）城市规模控制（二）容积率控制五、博弈论a.零和博弈: （一方的收益是另一方的损失）b.常和博弈:各博弈方的得益之和不等于零，总是等于一个非零常数。c.变和博弈:不同策略组合（结果）下各博弈方的得益之和一般是不相同的。六、增长管理理论a.——增长管理是一种公共的政府行为，它贯穿于管理计划制定和实施的始终，通过政策法规等具体工具的运用，对城市增长过程中的速度、时序及发展总量进行随时的预测和引导，以便协调多方矛盾冲突，实现开发与保护等各种发展目标与利益之间的动态平衡，从而将城市增长维持在合理适度的范围内。b.抑制增长管理工具：城市增长边界、建筑物许可证和开发限制、足够公共设施条例（APFO）、环境影响报告c.控制房地产业开发规模e.控制人口f.控制环境质量七、公共参与理论公共参与程度操纵性参与:组织形式上的“公众参与委员会”，委员会人员经指定而非民选，公众无法参与政策制定。治疗性参与:公共参与的目的是使他们更好的领会决策者的意图并执行他们通告性参与:将预期目标及规划大纲告知听众，但不听取他们的意见。咨询性参与:组织听证会的目的是为了收集意见，但公众只是受咨询的角色，并无决策权。安抚性参与:政府设公众委员会，但只有参议的权利，没有决策的权利。合作性参与:公众以伙伴身份与官方一起参与决策。代表性参与:官方不参与决策，仅提出某些要求和条件限制。控制性参与:官方机构完全不干涉公众委员会的活动，公众委员会只对居民负责，享有充分的决策权。八、城市经营理论4. 城市土地开发3种模式（1）城市土地的综合开发土地综合开发（房地产综合开发）：包括土地开发、房屋开发和基础设施开发3个部分特点：综合性是最本质的特点，集中体现在“综合开发，配套建设”的要求上。也就是说在开发的过程中，不仅对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。优点：1.利于房屋建设和基础设施建设的协调发展。2.缩短建设周期，减低成本。3.利于保护城市生态环境。4利于集中统一使用资金，节约投资（2）城市土地的成片区域开发,又称专业性开发A.指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，进行房地产的经营活动。B.这种开发带有一定的专业性如：工业区开发、商业住宅开发、金融贸易区开发等，因此又称专业性开发。C.筑巢引鸟和引鸟筑巢D.成片开发存在的问题：1.土地出让价格随意性大，2.行政干预过多开发区过多，面积过大E.城市土地成片区域