20121118东航项目可行性研究报告.doc

双流东航总部基地项目 可行性研究报告 成都尺度地产顾问有限公司 2012年11月18日 目录 第一章. 项目总论 1 一、项目概况 1 二、主要技术经济指标 1 三、可行性研究结论 2 第二章. 项目宏观环境分析 4 一、成都社会经济概况 4 二、成都及航空港发展规划 6 三、成都房地产发展 9 四、房地产必威体育精装版相关政策 12 第三章. 项目地块微观分析 14 一、地块位置和四至 14 二、地块现状及建设条件 17 三、地块交通分析 18 四、地块SWOT总结 20 第四章. 项目市场环境分析和预测 21 一、区域商业特征分析 21 二、区域客群分析 22 三、区域商业现状及需求分析 23 四、项目商业租售价格预测 26 五、商业未来需求预测 26 第五章. 项目定位和建设内容 30 一、项目总体定位 30 二、项目建设内容 30 三、项目商业业态分析 33 四、项目招商建议 34 第六章. 项目投资规模和经济收益分析 37 一、项目主要建设指标 37 二、 项目的投资估算 38 三、 项目的收益分析 40 四、 项目的建设周期和资金筹措 43 五、 项目的投资回报分析 44 六、 项目的敏感性分析 45 第七章. 项目投资风险分析 47 一、市场风险 47 二、经营风险 47 三、筹资风险 47 第八章. 可行性研究结论 48 附表1：双流县2012年主要的土地出让信息 49 附表2：项目各年的建设内容、规模和建设资金需求 50 附表3：项目各年的现金流量表 52 附表4：项目各年的净现金流量、净现值 53 附表5：项目辐射周边区域的人口统计 54 项目总论 一、项目概况 随着区域经济、城市经济的快速发展，航空产业经济成为继公路经济、铁路经济和临港经济之后出现的一种新兴的经济形态。机场由单一的交通运输功能转变为具有综合功能特征，发展了大量高新技术产业、现代物流业、现代服务业等与航空存在直接或间接相关的航空产业。 在成都航空产业快速发展，成都成为中国航空第四城的背景下，东航公司业务发展迅速。作为国内大型的航空企业，东航公司在成都目前还没有一个与品牌相适应的总部基地，趁着航空产业突发猛进的东风，凭借政府对航空产业重视和优惠条件的优势，在紧邻机场的空港区域，建设东航总部基地是非常必要和紧迫的工程。 项目位于双流县西航港片区，属于成都重点建设的天府新区，地块与成都机场T2航站楼约1.5公里，属于空港经济区域。同时，地块紧靠西南民族大学和棠湖中学，周边还有众多的居住小区，拥有较高的人气和商业需求。地块交通便捷，大约20分钟就可到达市中心，规划中地铁6号线，地铁10号线 建筑面积（㎡） 说明 餐饮 8000 总建筑面积109000平方米，综合容积率2.5。 购物 10000 商超 4000 休闲娱乐 8000 商务酒店 4000 4星级酒店 14000 教育培训 6000 服务式公寓 45000 东航总部 10000 二、总建筑面积 131890 车位个数：每100㎡建筑面积配置1.2个车位。 地下车位占总车位的50% 1、地上建筑面积 109000 2、地下建筑面积 22890 3、地下车位个数 654 4、总车位个数 1308 项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%） 表1-2：项目现金流量及投资回报统计 序号 项目 合计 1 现金流入 147138 1.1 商业租金收入 37344 1.2 商务酒店收益 15865 1.3 4星级酒店收益 64769 1.4 服务式公寓销售收益 29160 2 现金流出 103565 2.1 建设开发成本 52768 2.2 商业租金各种税费、管理费 10494 2.3 商业酒店经营、维护等费 11899 2.4 4星级酒店经营、维护等费 12144 2.5 服务式公寓宣传费、税费等 3240 2.6 融资成本 13020 3 净现金流量 43573 4 净现值 10264 5 项目的内部收益率 10.64% 7 项目投资回收期 9.4年 三、可行性研究结论 1、规划可行 本项目区域属于成都未来打造 “天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区 2、区位可行 区位优势：不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住、购物、商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。 3、市场容量可行 项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏