藁城地产调研报告.doc

第一部分　宏观状况 ⒈藁城市概况 地理位置 藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。 地势 藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。国道将藁城分为南北两部分。北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。 人口 藁城新城区加旧城区，人口约10万人。 交通状况 藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。 第二部分　藁城市房地产现状 藁城市集资房现状及分析 　　藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。 藁城市商品房现状及分析 北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。 南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。 所调研的商品房详细情况列表如下： 郁 馨 苑 项目位置 儿童公园西南 产品类型 4层半（1层车库）5层（1、2层商业） 规模/套数 9栋/180套 开工/开售时间 2004年中旬开售(5栋/90套） 竣工/售完时间 2005年底交房 销售率 已经售完 主力户型 二室二厅、三室二厅、四室两厅 面积 98㎡、140㎡、170㎡ 价格 起价:1368元/㎡、 最高价:1388元/㎡ 均价：1378元/㎡ 车库面积 20㎡ 车库价格 2..8万／个 物业费 0.2元／月／㎡ 物业评价 较好 交房标准 厨卫简装、其余毛坯 宣传方式 售楼部有户型图及价格表 项目分析 地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。 园 丁 花 园 项目位置 儿童公园西南 产品类型 5层半（一层储藏室） 规模/套数 两栋多层 开售时间 2006年7月 竣工/售完时间 2007年4月 销售率 已经售完 主力户型 两室两厅、三室两厅 面积 98㎡、140㎡、170㎡ 价格 均价：1400元/㎡ 最低价：1200元/㎡ 车库面积 20㎡ 车库价格 1000元/㎡ 物业费 0.15元／月／㎡ 物业评价 较好 交房标准 厨卫简装、其余毛坯 宣传方式 售楼部有户型图及价格表 项目分析 项目西侧是藁城市第一中学，地理位置较偏。 广泰花园 项目位置 廉州路中段 开发商 藁城市广泰房地产开发有限公司 规模/套数 13栋多层 开售时间 2005年底 竣工/售完时间 2005年底交房 销售率 60% 主力户型 二室二厅、三室二厅、四室两厅 面积 130㎡、133㎡、141㎡、148㎡、154㎡、 价格 一层：1448元/㎡ 二层：1548元/㎡ 三层：1548元/㎡ 四层：1398元/㎡ 五层：1148元/㎡ 车库面积 21㎡ 23㎡ 18.7㎡ 车库价格 918元/㎡ 物业费 0.2元／月／㎡ 地上室价格 598元/㎡ 618元/㎡ 交房标准 厨卫简装、其余毛坯 取暖方式 集体供暖 项目分析 地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。 产品现状及分析 产品类型 藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。 规模 藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。 整体规划设计及景观 无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。 配套设施 地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。 取暖方式 暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气） 单体风格及外立面 无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。 户型 户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，