房地产法律业务之专业素养.pptxVIP

房地产法律业务之专业素养 主讲：宋安成 律师 盈科（上海）律师事务所房地产开发部主任 中国人民大学律师学院客座教授 全国律师协会民事委员会委员 上海市政府采购评标专家 国家二级建造师 国家物业管理师 房地产开发律师业务 房地产开发的特点分析 受政策影响大： 专业性比较强； 法律关系复杂； 司法操作多样； 项目公司运作。 律师需要知晓的房地产开发的“术语” 红线；黄线；蓝线；紫线 开间；进深；层高与净高 容积率；建筑密度；绿地率 “四证”齐全：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；建设工程施工许可证 “七通一平”:土地在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件 律师需要知晓的房地产开发的“术语” 生地raw land　是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 毛地 undeveloped land 是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 净地 developed land净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 “七通一平” 熟地cultivated land 是指经过 国土部门出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。如某城市国土局发布土地招标通知，多家开发企业去投标，其中一家开发企业中标后，对该土地进行建设投入，该地块就称为熟地。 房地产开发的基本流程 1）拍得土地，签订土地出让合同 2）进行土地勘察 3）发改委立项 4）消防、环保等进行报批，进行土地规划； 5）园林、建委、卫生进行建设工程项目规划 6）施工报建，取得施工许可 7）建设工程各部门进行竣工综合验收、备案 8）房屋预售、销售 9）物业管理 新购商品房基本流程 预订、预售、销售 定金与违约金 交房期限、产证办理、维修资金 贷款、交房时间、交房条件与违约责任 质量保修 一手房购买基本流程 BACK 一手房常见法律纠纷 认购书 认购书的效力 退房纠纷 关注发展商违约，消费者可退房的情况。 一手变二手 开发商经营行为不规范，购房者关注实际利弊即可 办不出小产证 与有预售资格的公司共同协商，办理出产权证才是上策 顶层露台等所有权 根据建筑物区分所有权规定，其归全体业主所有 开发商赠送阁楼、花园问题 阁楼考虑是否计入建筑面积，底层花园实际为土地所有权应为共有。 商住两用变纯商业 1.与发展商协商原价回购，补偿损失 2.商用房价值更高，以商用房出售另行购买住宅房，发展商仍需对损失负责。 楼书与实际不符 楼书为广告的一种，应视作商品房买卖合同中的约定 交房延时 分析逾期原因，不同情况不同处理。 二手房交易基本流程 1、看房； 2、签定金协议或居间协议，付定金； 3、签网上合同； 4、下家付首付，上家提前还贷； 5、下家贷款； 6、办理过户手续； 7、下家领取产证； 8、银行放贷； 9、交房、付尾款。 二手房交易常见纠纷 定金纠纷： 1、上家签了《意向书》或《房地产买卖居间协议》收了定金后想毁约不签网上合同，下家怎么办？ 2、上家想毁约但又不被没收定金而针对意向书中未约定的内容提出苛刻条款造成不能协商一致，下家怎么办？ 3、上家以定金中介保管自己没收到为由主张不受定金约束怎么办？ 中介费纠纷： 1、签订了意向书，没签买卖协议，佣金？违约金？ 2、签了买卖协议，最终未能履行，佣金？ 3、由第一家中介带领看房签了《看房确认书》后通过其他中介成交，第一家中介能否再要佣金？ 4、“跳中介”？ 二手房交易常见纠纷 贷款纠纷； 税费纠纷； 户口纠纷； 维修资金； 其它。 物业管理服务律师业务 业主的建筑物区分所有权 专有部分与共有部分； 专有权、共有权、成员权； 业主、业主大会、业主委员会； ”双多数“表决权； 车位产权与使用规则； 会所产权与使用规则； 物业管理的基本常识 物业服务企业运作模式及法律问题 挂靠：企业和个人（以下简称挂靠方），挂靠有资质的企业（被挂靠方），承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，是挂靠行为。 顾问：物业服务企业以物业服务专业知识和实际操作经验，为项目的物业服务或物业服务企业提供咨询或指导， 但不以自己名义进行管