改善中小城市物业管理对策.docVIP

改善中小城市物业管理对策摘要：经济较发达地区的城市物业管理已经逐步成熟，中小城市物业管理发展还处于初级阶段，本文以枣庄市为例，对中小城市物业管理的发展现状进行了调研，提出了一些对策和建议。 关键词：中小城市　物业管理　对策 一、中小城市物业管理存在的问题 （一）开发建设方面 1、建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾 物业服务企业大多是房地产开发企业的下属单位，就是俗称的“老子开发儿子管”，没有经过前期的招投标工作，开发单位为了自身利益，片面追求经济效益，压缩配套设施项目，建设单位前期投入不足。比如有些小区监控设施投入不足，没有规划充足停车位（库），电梯安装少于正常需求，对后期物业管理就造成影响。为了销售盲目对物业管理进行包装，在业主入住之后这些承诺得不到兑现就很容易产生矛盾。 2、早期介入和前期管理不足 物业服务企业在设计、建设、竣工验收阶段没有参与早期介入。对于建设单位在竣工之前的建设也缺乏有效的监管。由于缺乏有效监管随意改变设计或者房屋质量不符合相关标准的问题时有发生。这也给物业管理的后期管理增加了成本。枣庄市的前期物业管理招投标工作起步晚，自2008年2月1日起滕州市（县级市）的前期物业管理招投标工作全面启动，滕州市相关部门规定2万平方米以上的新建住宅小区全部实行公开招标，通过招投标方式选聘了物业企业。 （二）物业服务企业方面 1、物业企业总体实力弱小 枣庄市物业企业数量不少，绝大多数都是注册资金在50万元左右的三级资质企业，企业规模小，专业化水平低，缺乏竞争力，只能提供简单的维修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务。在人力资源上，取得物业管理师资格、物业管理经理的比例占9%，专业化管理队伍急需组建。从事物业服务的保洁、维修人员大多没有经过专业化的培训，是从农村转移的富余劳动力，并且流动性非常大。在经营效益上，普通居住物业服务收费难的状况并未根本改变，行业的平均利润率呈下降趋势，部分企业生存状况不容乐观。枣庄市的住宅小区物业服务费收费标准是2006年制定的，最高一级的收费标准为0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年劳动力等各类成本的上涨已导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境，现行税赋政策没有对物业管理行业进行扶持或者优惠，企业经济负担重。 在商业模式上，提供简单的保修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务仍是主要模式，传统粗放型的商业模式在现代服务业市场竞争中差别优势难以持续。 2、物业服务公司和社会公共服务部门利益矛盾 物业服务企业具有一定的公共管理性质职能，承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理，物业区域内的市政设施和城市的配套设施是相互连接的。但是在遇到具体问题时，配套设施出现问题要求社会公共服务部门配合维修时，由于利益的关系，协调起来比较困难。 （三）业主、业主大会、业主委员会方面 1、业主和物业企业立场不一致 一些业主片面强调个人维权把物业企业当成对立面，不服从管理，甚至刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，不能自觉遵守管理规约。从调查情况来看，业主不配合，不支持物业的物业管理，拖欠物业服务费问题突出。 2、业主委员会没有发挥真正的作用 全市共成立有小区业主委员会70个，相当一部分小区在业主入住几年后仍没有召开业主大会，没有组建业主委员会。有一些小区虽然成立了业主委员会，但是没有经费来源，正常的工作没办法开展，还有个别业主委员会委员只是为了自己利益，根本没有代表广大业主。 （四）法规制度方面 1、在法律关系上，物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、建设单位、市政公用部门之间的矛盾纠纷依然存在 相关主体之间的法律关系不协调。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。对于枣庄市而言，《枣庄市物业管理持证人员在岗培训和监理个人诚信档案的若干规定》还急需完善。物业管理体制中的行业主管、街道办、居委会体制不健全，工作不完善。各职能部门职责不明确，责任落实不到位，街道办事处、居委会没有发挥应有的作用。 2、物业企业没有相关执法权 物业企业在服务过程中，经常会出现有些业主为了自己的利益，在小区内违章搭建的行为，物业服务企业有权对这些行为进行制止，但由于没有行政执法权，只能协调其它相关部门进行处理，所以在处理此类事件的力度上就大打折扣。 二、对策 （一）建管分离 1、在市场主体上，物业服务企业作为独立的法人实体参与到市场竞争之中 物业服务企业要取得一个项目时，必须通过招投标程序进入，给物业管理行业提供一个公平竞争的环境。 2、物业管理要参与早期介入 从理论上说，也并不是规定从事物业管理都要进行早期介入，但是从实践上来看，参与早期介入的物业管理的项目往往能够发展较好。