房地产价格评价.ppt

第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 二、房地产特点 三、房地产类型 四、如何描述房地产 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 （二）土地价格理论 六、房地产价格的构成 七、房地产价格种类 八、影响房地产价格的因素 九、房地产价格评估原则 十、房地产估价的程序 第二节 房地产价格的成本法评估 一、成本法理论 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算 （一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法 2、分部分项法 3、单位比较法 4、指数调整法 （三）土地（重置）价格估算 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算 第三节 房地产价格的市场法评估 一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正 8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法 五、比较法应用举例 第四节 收益法 一、收益法的基本理论 二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算 三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法 四、残余法 A = VL * rL + Vb* rb VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb 五、收益法应用举例 第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论 （一）假设开发法原理及适用范围 （二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算 二、应用举例 第六节 在建工程评估 一、在建工程的特点 二、在建工程评估方法 * *