深圳商铺选址调查评估方法研究-上书房信息咨询.docx

深圳商铺选址调查的评估方法研究商铺选址的评估方法，在网络文章或选址相关书籍上都可以找得到，通常都会有商圈评估及竞争评估。一、基础评估商家选址首先要做基础评估，该评估将选址最关键重要的指标归类在一起，是新店选址评估的基础。评估指标包括租金月商比、立地条件、店址所在商圈、面积、店宽、路宽、时均人流量、车辆停靠、接近性。1.租金月商比租金与营收的占比，可以分为租金月商比及租金日商比两种。一般而言，2~3天的营业额要大于月租金，否则建议放弃该店址。2.立地条件一般人会分不清主角间和次角间的区别，立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指的就是指这个位置。次角间指的是次佳位置，就是紧挨主角间的位置。3.店址所在商圈类型分为城市商业中心、社区商业中心、零售商场、交通枢纽的商业中心。到一个城市一般先找城市商业中心实际观察，再找社区商业中心，看符合路段在哪里，商圈范围是否符合，再找零售商场，分已开业和即将开业，再找交通枢纽的商业中心。因此分值比重也是依照这个顺序城市商业中心的分值最高，而其它封闭通路的分值最低。城市商业中心：商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。社区商业中心：主要是附近居民，写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。一般来说，社区商业街的商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离（约1公里）内。零售商场：零售商场指的是不在城市商业中心内的购物中心，百货公司及大型综合超市等大型商场，一般营业面积都在一万平米以上，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。交通枢纽的商业中心：是大城市的次要商业中心。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括火车站外围、地下铁道的大型中转站等。店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。其它（封闭通路）：商圈的主要客源就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。4.面积一般来说面积越大营业额越高，可分为大、中、小型三种选项。以便利店业态为例，小型店为70平米以内，中型店为70~80平米，大型店80平米以上。5.店宽店宽分为一面和两面。面宽4米的店会导致门头太窄（感觉是小杂货铺，不吸引人），和面宽8米入店度比较的话相去甚远，要仔细观察实际门面店宽的情况。6.路宽分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路宽，不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性，因此分值最高。凡超过40米宽的四线道以上道路或中间有栏杆、安全岛阻隔的主要干道分值越低。7.预估时均人流量经过新店址门口的最少人流量在1500~2700人之间。预估平均每小时人流2700以上为最高分。8.车辆停靠指新店址是否好停车，例如：汽车、摩托车、自行车较容易停车的地方。或者附近有停车场所，或者近距离内有大型停车场等。9.接近性虽显眼位置但要多绕几圈才能到达，一些人工或天然的障碍有可能使顾客放弃选择，例如需要穿越街口、马路，门面台阶太高（顾客不愿多爬），对顾客最便利的位置就是在进出容易的地方，例如：无障碍、无台阶、有独立出入口的地方。二、商圈评估商圈评估的指标分为：道路构造、道路特性、动线、视野性、道路坡度、道路塞车、右转进入、停车条件等8项指标，介绍如下：1.道路构造道路是否超过8米宽，中间是否有栏杆，会影响顾客是否容易接近店铺。2.道路特性是否有斑马线的道路特性。如果新址是在有斑马线十字路口信号灯前，一般来说会有利于增加顾客停留的时间，得分会高些。3.动线是回家动线还是通勤动线？是顺向车道还是逆向车道？上班、上学动线比下班、下课动线差，上班一般都忙着赶时间，故新店址最好是在下班动线上。顺向车道比逆向车道好。所以新址位于回家动线且是在顺向车道上的分值最高，反之最小。4.视野性这是一项重要指标，新店址门口绝对不可以有大型遮挡物（不容易被发现），例如：街道的树木、安全岛、电线杆、天桥、大楼等，都可能阻碍到招牌的视觉效果。选择新址越显眼位置越好，例如在150米距离就能看见，分值最高。反之50米距离才能看见分值最低。5.道路坡度尽可能在平坦的道路上开店，不要在坡道上开店。如果不得已要在有坡度的道路上开店时，上坡途中较有利，顾客会有入店停留的机会。6.道路塞车常发生交通阻塞的道路，避免在其附近开店，道路是否通畅关系着顾客的购买意愿，因此尽可能选择不会塞车的地点开店。7.右转进入可以：对面车道车较少，或者即使等待右转车道的宽度仍有空间让后面的车子通过。困难：对面车道车较多，或者后面的车子因为有等待右转车辆而难以往前通行。不可：要右转的可能性极低，或者有禁止右转规定。8.停车条件在新店址前确保有停车空间及位置，可使流动车辆方便停车购物。好停车并且能