20140328-南京浦口七里河西侧地块项目情况.doc

南京浦口七里河西侧地块项目情况 1、项目概况 1.1项目背景 2010年10月份世纪金源在南京浦口区以20.3亿元夺下七里河西侧G42地块（即本项目地块），楼板价6592元/平米，溢价率408%。由于世纪金源未按时缴纳土地款，地块被浦口区开发管理指挥部收回。现浦口开发指挥部有意向将项目地块通过联合产权交易所转让，其对参与项目地块竞买的开发商具有选择控制权。选择条件：（1）要求开发商具备较强的房地产开发实力，以TOP50强为宜；（2）对地块规划定位、产品品质要求较高，设计方案需经其预审，通过者方可参与竞买；（3）划拨项目地块东侧的36870平米人才公寓用地，开发商须无偿为其配建与项目地块同等容积率的人才公寓（建筑面积约90625平米）；（4）要求一定的土地溢价收益，归浦口区开发指挥部所有。 中建八局与浦口区各级政府一直保持良好的合作关系，浦口区开发指挥部主任黄长安在考察八局东孚公司开发的楼盘后，对八局房地产充分肯定，并希望中建八局参与浦口区的开发建设项目。 目前东孚公司投资、营销与设计团队已对地块进行了勘察与方案设计，将设计方案报予浦口开发指挥部，并得到其认可。 1.2项目区位 项目地块位于南京市浦口区七里河西侧，距离南京市中心新街口12.2公里。地块临近主干道浦口大道、望江路，距离即将通车的10号线临江路站和滨江大道站均约1.4公里。 图：地块区位图 图：地块周边路网 1.3用地规划 图：地块红线 1.4地块内部现状 图：地块内部现状 地块内部凹凸不平，坑洼较大，内部多为滩涂，原有沿江防水堤坝，除此之外，无其他待拆迁物。 1.5地块四至 图：地块四至现状 2、地块周边房地产市场情况 2.1土地市场情况 图：地块周边土地出让情况 2013年正荣集团在项目地块旁边获取两幅住宅地块，成交楼板价达到7900元/平米左右。2014年2月明发集团通过产权交易所接手南京国资退地，接手楼板价达到9200元/平米。预计本项目地块市场价在8000-9000元/平米。 2.2商品房销售情况 图：地块周边在售楼盘情况 周边在售一手楼盘较少，紧邻地块的雅居乐滨江国际高层精装住宅，主力户型在220-280平米，售价在21000-25000元/平米之间，地块西侧6公里的通宇林景雅园处于尾盘销售，小高层毛坯住宅户型129-144平米，均价16800元/平米。江佑铂庭的二手住宅售价在14500-15000元/平米。中海万锦城商铺30000元/平米。预计本项目地块的住宅毛坯售价可达到18000元/平米，商铺售价30000元/平米。 3、项目定位、经济指标与发展计划 3.1项目经济指标 项目 数值 单位 总用地面积 ㎡ 其中 住宅用地面积 ㎡ 公寓用地面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 住宅地上建筑面积 ㎡ 其中 住宅建筑面积 ㎡ 商业建筑面积 ㎡ 公寓地上建筑面积 ㎡ 物管用房等建筑面积 地下建筑面积 ㎡ 建筑密度 % 总容积率 其中 住宅用地容积率 公寓用地容积率 绿地率 % 总户数 户 其中 住宅 户 公寓 户 机动车停车位 辆 其中 地上机动车停车位 辆 地下机动车停车位 辆 本地块预计可于2014年2季度摘牌，2014年4季度开工，2015年1季度销售，可于2017年4季度交房，发展周期约为4年。 表3-2 项目发展计划 时间 工作内容 2014年2季度 获取项目 2014年2-4季度 规划设计、方案报批 2014年4季度 开始施工 2015年1季度 开始销售 2017年2季度 竣工验收 2017年4季度 交房结案 3.3设计方案 4、收益测算 表：收益测算表 科目 方案一 （溢价4.5亿元） 方案二 （原地价获取） 备注 单价（元/㎡） 总价（万元） 单价（元/㎡） 总价（万元） 1、销售收入 19700 661327 19700 661327 住宅 18000 577260 18000 577260 底商 30000 45000 30000 45000 地下车库 18万/个 39067 18万/个 39067 2、税前成本 15123 507670 13640 457887 土地成本 7850 263523 6469 217151 土地出让金、基础设施配套费、税费 前期费用 348 11678 348 11678 含基础设施配套、临设、勘查设计、报规报建等费用 建造成本 5178 173814 5178 173814 地下3800，住宅与公寓2400，底商2600，配套工程450，绿化及道路600 其他直接费用 244 8195 244