廉租房的福利性特点.doc

廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。 1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，明确提出在全国推行廉租住房制度；2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。不过，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意：在全国291个地级以上城市中，有 70个尚未实施廉租住房制度。 廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资梁道方面，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支特或者商业化运作还有待发掘。 1、发达国家廉租房融资的国际经验 观照廉租房建设融资制度的国际经验，可以对我国有所借鉴。 美国 美国住房政策中最为突出的特色是政府支持下的信贷援助。形成以联邦全国抵押协会、政府国家抵押协会和联邦住房贷款抵钾公司为主体，大量私营抵押公司并存的二级抵押市场，为住房建设、流通提供了强有力的资金保障。美国政府鼓励个人或私人开发商参与中低收入家庭住房的开发建设以及公共住房或私人住房的翻建。 美国于1937年开始实行公共住房制度，由联邦政府提供住宅建设资金、大修资金和部分管理运营资金，而房屋的所有权归各州政府的公共住房局(PHAs)所有。为解决低收入人群的住宅问题，美国政府向他们提供住宅租金补贴，根据《住宅法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房时，只支付户收入25％的租金，超过部分由政府付给出租户。目前采用的补贴方式为现金补贴，由联郑政府对低收入家庭直接提供现金。除新建住宅外，政府还会选择合格的私人住房作为公共出租房，低收入人群入住此类住房可以享受政府的租金补贴，至今已有170多万套私有住房接受政府的这类补贴。同时政府向房主提供稳定的租金和抵押贷款保险，而这些住房也就脱离了市场，进入了封闭运行的体系。 英国 英国的公房政策经历了一个演变的过程，从政府出资兴建，出租给低收入居民，到提租并出售公房，其中住房协会起到关键性作用。英国起初采用由政府出钱建设适合低收入居民居住的公房，然后以低廉的租金租给经审查合格的低收入居民居住。在1980-1990年期间英国政府进行了房改，采取出售公房和提租政策，在后期，政府试图把公房由政府所有转化为住房协会所有。目前，英国解决低收入人群住房问题的主要办法还是政府公房。 此外，英国政府十分重视发挥私营机构的作用，比如住房协会在住宅融资方面就发挥了重要作用。中央财政的住房建设和维修开支较大，其拨款受到政府保障能力和政府财政赤字规模的限制。而住房协会则不受相应因素的制约，可以通过贷款解决资金短缺问题，因而更有利于加快住房的建设与筹措维修资金。 德国 德国的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由房地产开发商开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给开发商。 在公共住房的金融政策方面，德国主要实行的是住宅储蓄制度。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，存贷款利率不受金融市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。这种封闭性的优势是固定利率、低息互助，不论德国的市场利率如何波动，住宅储蓄利率始终保持在6％以下，住宅储蓄的存货款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。固定利率的优势是，使居民规避市场风险，还贷额固定、明确，对居民有相当大的吸引力。同时对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励。此外，德国政府还对住宅价格进行调控，保证储蓄的住宅购买力不发生大的贬值，这也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。 新加坡 新加坡将“居者有其屋”作为国策，成立了建屋发展局负责建设公共组屋，公共组屋由政府无偿提供土地，并结合公积金制度，面向中低收入者出售或出租，是一种社会保障性质的住宅。这种模式在新加坡取得了很大的成功，已经使新加坡有87％的人居住组屋，收入最低的20％的人群，也几乎全部拥有组屋。住户购组屋及一般需一次缴足相当于售价20％的款额，余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。 新加坡依靠政府征收高