中国地产泡沫实证研究丰雷.pdf

《管理世界》( 月刊) 2002 年第 10 期 中国地产泡沫实证研究 * □丰 雷 朱 勇 谢经荣 对中国地产泡沫问题进行较为系统深入的分析 ,采用案例分析 、回归分析等方法 , 给出关于中国地产泡沫的总体判断 ,并探讨其特殊的形成原因。本文认为 , 中国地产泡 沫现象并非是全国性的 ,而是地区性的。土地投机是中国地产泡沫形成的最直接原因 , 政府干预失败是主要原因 , 而权力寻租和法制不健全等因素在地产泡沫形成中起了推 动作用 。 一 、引言 地产泡沫也即地价泡沫 , 就是由土地投机导致的土地价格超过其市场基础决定的 合理价格而持续上涨 。一般所说的房地产泡沫 ,其实质是地产泡沫 。日本的泡沫经济特 ( ) 别是地产泡沫对国民经济造成的损害已是有 目共睹 。根据野口悠纪雄 1989 对 日本泡 ① 沫经济及地产泡沫的经典研究 , 日本 80 年代末东京都内的地价大约一半是 “泡沫” 。 地产泡沫在 1997 年东南亚金融危机中所起的决定性推波助澜的作用 ,也已引起各界关 注并对其进行了深入研究 。 然而 , 已有的对中国地产泡沫的研究大多只是引进并介绍了地产泡沫的一般理论 , 如曹振 良、傅十和 ( 1999 、2000) , 有的学者也只是进行了描述性分析 , 如徐滇庆等 (2000) ,并且早期的有关土地投机等问题的研究多为定性分析 ,没有纳入泡沫经济理论 ( ) ( ) ( ) 研究框架中 ,如易之 1995 、顾志明 1995 、1996 、梁运斌 1996 等 。总之 , 目前对中国 地产泡沫问题尚缺乏系统 、深入 、定量化的研究 。 由此 , 目前对中国地产泡沫问题颇多争论 。这些争论大多与中国是否存在着“房地 产热”以及是否存在着“过度投机”等命题联系在一起 , 主要可分为两派观点 : 一派认为 1992 、1993 年房地产业发展过热 , 房地产投机过度 , 出现了房地产泡沫或具有泡沫化的 倾向 , 应抑制房地产过度投机 , 防止房地产热的再次发生 ; 另一派则认为中国房地产业 起步晚 ,远未达到“过热”的程度 ,没有房地产泡沫 ,应鼓励投机 ,加快房地产业的发展 。 目前 ,前者的观点基本占据了主流 ,但是后者的影响也颇为可观 。 本文拟对中国地产泡沫问题进行较为系统深入分析 ,采用案例分析 、回归分析等方 法 ,给出关于中国地产泡沫的总体判断 ,并探讨其特殊的形成原因 ,最后进行总结 。 二 、中国地产泡沫的初步分析 首先 , 可以归纳地产泡沫现象 3 个层次的特征 , 即: ( 1) 地价短期内的暴涨暴跌 , 反 ( ) ( ) 映出微观地产市场供求的不均衡 ; 2 中观层次的房地产经济 部门经济 供求总量的不