5-9方志平 民法真题之合同 租赁合同.pdfVIP

第二十章 转移财产权利的合同 第四节 租赁合同 1、租赁合同无效之租赁房屋的扩建费用负担 2015/59．甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作 为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章 建筑。下列哪些选项是正确的？ A．租赁合同无效 B．因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用 C．因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同 D．乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任 考点：房屋租赁合同的无效、扩建费用的负担 读题技巧 1、“乙先后两次自费扩建多间房屋，乙在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的房屋是违章建筑”， 指向三点：（1）租赁合同无效；（2）头两次扩建是没有办理扩建手续的扩建；（3）第三次扩建没有实施。 （4）综上，“扩建费用”仅仅是头两次扩建的费用。2、AB 搭配；CD 搭配；A 和CD 完全相反，故此题可 以猜对八九不离十。 思路展开 1、命题点1：租赁合同效力体系。（1）法律依据： “违建房屋”租赁合同无效 （建设工程规划许可证瑕 疵，可补正）：《租赁解释》第2 条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或 者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”② “临时房屋”租赁合同无效 （未经批准或超过临时 使用期限）：A1、未经批准 （可补正）：《租赁解释》第3 条第1款，“出租人就未经批准或者未按照批准内 容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人 民法院应当认定有效。”A2、超过临时房屋使用期限的租赁无效 （可补正）。《租赁解释》第3 条第2 款，“租 赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限 的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”未备案，房屋租赁合同不因此无效：《租赁解 释》第4 条第 1款，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认 合同无效的，人民法院不予支持。”④约定备案为生效条件，可以。但实际履行后，则备案与否不影响租赁 合同效力。《租赁解释》第4 条第 1款，“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从 其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”（2）具体到本题： “甲出租的全部房屋均 未经过城市规划部门批准，属于违章建筑。”由此可见，甲乙房屋租赁合同无效。（3）结论： “A．租 赁合同无效”，A 对，选A。由此推及，既然租赁合同无效，就不存在解除和继续履行及违约责任问题。 “C．因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同、D．乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部 门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任”，CD 均错，不选CD。技术角度，“下列哪些选项是 正确的？”本题只有选AB 了。 2、命题点2：合意扩建 （合同无效、解除、期满都适用同一规则，因为毕竟扩建出来房屋了）费用分担规 则：办了扩建手续，出租人付扩建费。没办扩建手续，出租人和承租人合理分担扩建费。（1）法律依据： 《租赁解释》第 14 条，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照 下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续 的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”（2）具体到本题：“经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作 为烤漆车间。”+ “乙在又一次扩建报批过程中”。扩建经出租人甲同意，而乙有两次扩建未办理合法建造 手续。而第三次扩建未成功，故仅涉及前两次扩建费用分担问题，由甲乙双方过错分担。（3）结论：“B 因 甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用”，B 对，选B。（3）延伸：擅自扩建又当如何处理？ 全由承租人承担费用，且要恢复原状并向出租人赔偿损失。 《合同法》第223 条第2 款，“承租人未经出 租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 《租赁 解释》第 13 条，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租 人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 3、余