2011年01月合肥龙泉山旅游地产主题定位及一期别墅产品建议幻灯片.ppt

典型项目案例 一期别墅定位 50-100 花园面积 60-93 地下面积 206-288 地上面积 300-460万 总价 14500-16000 销售价格地上面积计算 2010.9 最近批开盘时间 双拼 在售产品 地中海式 建筑风格 0.89 容积率 别墅、公寓、商业 产品类型 76万 体量 半岛一号 项目 长丰梅冲湖 板块 半岛一号是以1700亩梅冲湖为卖点的综合性别墅产品，其英伦风格获得市场追捧。 典型项目案例 一期别墅定位 180-210 地上面积 230-300万　 总价 临湖13000二线11000 销售价格地上面积计算 2010.7 最近批开盘时间 双拼 在售产品 地中海式 建筑风格 1.08 容积率 酒店、商业、别墅、公寓 产品类型 40万 体量 碧桂园滨湖城 项目 巢湖市巢湖景区 板块 该项目是以巢湖湖景为主卖点的综合度假产品，面对客群主要为合肥市区投资者。 市场供应研究 双拼 双拼、联排 未开盘 未开盘 独栋、院落、联排 独栋 双拼、联排 在售别墅产品 后继100000 双拼、联排 酒店、商业、别墅 40万 碧桂园滨湖城 巢湖景区 后继350000 双拼、联排 别墅、公寓、商业 76万 半岛一号 长丰梅冲湖 后继60000 独栋、双拼 别墅 6万 安梁紫云湾 后继21000 独栋、联排 酒店、酒店公寓、别墅 2.1万 幸福联盟紫廷 后继400000 独栋、院落、联排 球场、别墅 45万 名流高尔夫庄园 后继21000 独栋 别墅 5.3万 观澜天下 肥西/紫蓬山 可售12000 独栋、双拼、联排 住宅、别墅、商业、酒店 200万 铁建国际城 庐阳/蜀山景区 后继别墅供应 别墅类别 产品类型 体量 项目 板块 在售供应主力产品——双拼产品为主，独栋仅有名流高尔夫和观澜天下； 未来供应主力产品——双拼、联排，体量约80万方； 未来独栋供应体量——约10万方；供应楼盘名流高尔夫、观澜天下、幸福联盟紫廷、安梁紫云湾。 未来合肥度假型独立别墅仅10万供应，预计将在6-8年内陆续推出。 一期别墅定位 市场去化研究 一期别墅定位 针对市场上独栋别墅产品进行去化、面积、价格、客户研究以确定本项目一期独栋别墅产品定位。 62.50% 390 780/2 10 16 2010.10 名流高尔夫庄园 84.62% 310-388 576/1.8 22 26 2009.12 观澜天下 去化率 热销面积段 月均去化面积/套数 去化套数 推出套数 最近批开盘时间 项目 目前仅有肥西紫蓬山板块有独栋别墅成交记录，月均成交2套左右； 从现有市场供应判断，剩余存量可在5个月内逐渐消化； 未来市场独栋别墅供应约有10万方会在6-8年左右陆续上市，从目前市场成交年均1.6万方判断，市场消化压力并不大； 目前市场热销面积段基本在300-400平米。 目前市场单个独栋别墅个案月均去化套数2套，月均去化面积600-800平米，市场供求处于均衡状态。 市场价格研究 一期别墅定位 700-1200 均价20000 名流高尔夫庄园 850-1200 24000-27000 观澜天下 总价段 销售价格地上面积计算 项目 肥西紫蓬山独栋别墅成交单价基本在20000元-30000元价格段； 该区域独栋别墅主力成交总价基本在700-900万价格段； 肥西紫蓬山板块别墅与本项目存在区域差异，单总价仅供未来定价参考； 紫蓬山板块独栋别墅成交价格表现了合肥高档独栋别墅主力价格表现。 产品面积研究 一期别墅定位 1134 18.75% 369 567 968 18.75% 310 484 780 62.50% 233 390 名流高尔夫 1161 3.28% 328 430 816 11.48% 188-200 341-388 744 85.25% 122-236 310-320 观澜天下 总价 配比 地下面积 地上面积 项目 单位：平米、万元/套 市场供应主力产品为310-390平米的中小独栋产品； 300-390平米产品总价基本控制在800万上下，是成交的主力户型； 300平米小独栋别墅更适合度假人群使用，面积控制合理，功能全面。 从市场主力成交面积配比与本项目度假产品性质判断，本项目户型面积更适合规划300平米左右小独栋产品。 客户研究 一期别墅定位 置业目的：以5+2度假需求为主； 客户来源：合肥市区为主； 职业特征：以私营企业主为主，多数为各行业徽商 市场总结 别墅产品定位 已出现高尔夫为主题的商务度假别墅产品； 结合市场成交，未来市场独栋别墅产品供求竞争并不激烈； 市场成交主力总价段为700-900万； 市场主力成交面积段为300-400平米小独栋产品； 合肥市区的私营企业主是目前度假别墅主力购买者。 一期别墅定位 本项目定位为 以合肥经济圈精英商界人