2015广东盛会·广东开发商府营销执行报告144p幻灯片.ppt

通过市场比较法对本项目产品进行定价： 价格测算：入市价格建议为13500元/㎡（带4000元/㎡装修），2015年整体均价15800元/㎡ 项目营销执行方案—价格策略 项目 权重 本案 雍晟·岭南雅苑 莱茵水岸 小城大院 奶茶咖啡 汉中·紫薇苑 地段位置 0.2 100 90 95 95 100 95 景观资源 0.19 100 85 95 90 95 95 户型结构 0.12 100 110 105 90 85 90 项目规模 0.11 100 100 120 100 100 105 生活配套 0.1 100 100 100 105 100 95 开发商品牌 0.03 100 95 105 95 90 95 周边环境 0.07 100 90 100 90 95 90 居住氛围 0.05 100 105 95 90 95 95 社区配套 0.03 100 90 95 85 80 85 管理水平 0.06 100 90 95 90 85 85 知名度、美誉度 0.04 100 95 110 95 80 85 综合 1 100 94.65 100.7 93.8 94.05 93.85 价格（万） 　 X 9800 9900 8500 8800 9800 修正价格（万） 分数比*可比项目价 10353.94 9831.18 9061.83 9356.73 10442.19 各楼盘权重 加大竞品比例 30% 30% 5% 15% 20% 权重分数 　 3106.18 2949.35 453.09 1403.51 2088.44 加权均价 　 10000.57 15.12 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 考虑项目特点及区域竞争市场价格水平，高策建议采取低价入市低开高走的价格策略，即低开高走、小幅快调、快速销售、分期定价、确保利润； 前期入市价格价格接近客户价格预期，吸引市场视线，确保开盘稳定出货率在70%左右； 预计项目内部认购均价为13000元/平米；开盘均价为15500元/平米。 销售价格走势图 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.10 15.11 价格策略：“低价入市”形成开盘轰动效应，实现客户快速积累，赢得市场口碑，“低开高走，小幅快调”，确保整盘利润 项目营销执行方案—价格策略 16500 16500 15500 13000 14500 营销举措三、推广策略 项目营销执行方案—推广策略 盛会·广东开发商府 屹立于非凡之处 就好比LV、 Gucci?…… 非凡不可言传，唯有亲历，方能领悟 高价值 = 稀缺型豪宅 如何让本项目成为高价值项目是关键……. 我们发现： 唯一，首创，私享，收藏，稀缺 要完成项目1.58万元/平方米的销售目标，我们必须是从化最高端豪宅 项目营销执行方案—推广策略 高端居住概念与软、硬件配套相匹配，打造高端圈层社会形象，让客户在感观体验和精神层面上对项目高度认可。 为此，我们以客户进入项目一刻起，向客户呈现彰显尊贵身份的公共硬件配套展示面，并精心策划体验式营销活动，成功塑造高价值形象。 我们对高价值的定义是： 展示面×体验式=塑造项目档次感 项目营销执行方案—推广策略 营销各阶段推广铺排及费用强度：　 项目营销执行方案—推广策略 不凡的鉴赏力 始于远见 推广渠道 营销主题 阶段 营造话题 将无法复制的城市藏品私有化 报广、网络、电视、户外、微信、电梯间广告等 7月初游艇会 持续关注 城市中央，流溪河边最初也是最后的豪宅 网络、户外、微信、 主题活动 网络、电视、户外、微信、楼体 亮相期 引爆市场 引领从化，唯有广东开发商 各种推广渠道+开盘活动 8月中邀请明星到场 2015年7月 2015年10月 2015年5月 9月初营销中心开放，项目开盘 5月1日，部分样板间开放 7月开放样板房/内部认购解筹，其他客户认筹 费用强度 阶段一：项目亮相，部分样板间开放 （2015年5月1日） 活动：盛会广东开发商府内部品鉴会 目的：树立形象，表达基本信息，引起市场关注，向从化买家植入豪宅概念 措施：从化前所未有的超豪华装修标准和豪华公共空间，引起全城热议 项目营销执行方案—推广策略 备注：需尽快确定广告公司及投放渠道。 1、阶段性推广（5月底-6月中） 推广主题：感受最豪华的装修，最舒适的居所 推广渠道：网络、电视、户外、微信、楼体等 措施：邀请已认购客户集体签约 游艇会 项目营销执行方案—推广策略 2、阶段性推广（6月底-7月中） 推广主题：从化城央最初也是最后的江景豪宅 推广渠道：报广、网络、电视、户外、微信、电梯间广告等 目的：制造项目热销形象，制造紧迫感，用项目的稀缺性吸引客户认