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第一节 所得税 第四条 企业所得税的税率为25%。 ——《中华人民共和国企业所得税法》十届人大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。 第一节 所得税 一、房地产开发企业收入的确认 1、开发产品销售收入的确认 (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 (2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 第一节 所得税 (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。 包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 第一节 所得税 (5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： ①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售确认收入的实现。 ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 (6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 第一节 所得税 一、房地产开发企业收入的确认 2、开发产品预售收入的确认 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于15％(含15％)。 第一节 所得税 一、房地产开发企业收入的确认 3、开发产品视同销售行为的收入确认 (1)下列行为应视同销售确认收入 ①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； ②将开发产品转作经营性资产； ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； ④以开发产品抵偿债务； ⑤以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 (2)视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现。 第一节 所得税 二、成本和费用的扣除 1、销售成本 房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积 销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费；开发产品共用部位、共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等