II开发成本续-郑州地税局纳税人学堂.PPT

建筑安装工程费审核 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具 II 开发成本（续） （4）基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出 前期工程费、基础设施费审核 前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形 是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费 多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊 II 开发成本（续） （5）公共配套设施费：不能有偿转让的公共配套设施支出 II 开发成本（续） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 公共配套 可以有偿转让 产权归全体业主所有 产权归开发企业所有或不明确的 不能有偿转让 确定为成本对象 直接计入开发成本 公共配套设施费审核 公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况 是否将房地产开发费用记入公共配套设施费 多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊 II 开发成本（续） （6）开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧修理费、办公水电费、劳动保护费、周转房摊销等 开发间接费用审核 是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效 II 开发成本（续） 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据 合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 II 开发成本（续） 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 思考：精装修房子里的家俱如何处理？ III 房地产开发费用 销售费用 管理费用 财务费用 开发费用的计算方法和扣除限额 利息支出能否同时满足以下条件： 按项目计算分摊 提供金融机构证明 是 间接费用=利息支出+（I+II）*5% 否 间接费用=（I+II）*10% 利息支出 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 利息支出 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 利息支出 (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除?　　 (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除? 利息支出审核 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用 分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否